序言

Introduction

人口壽命的延長(cháng)是經(jīng)濟社會(huì )的快速發(fā)展、生活、醫療條件改善的必然結果,是“國富民強”的重要表現。但是“少子化”問(wèn)題的出現和壽命延長(cháng)疊加在一起,加劇了人口老齡化的現實(shí)問(wèn)題。解決人口老齡化問(wèn)題的最好辦法是完善養老金體系和提高養老服務(wù)能力,使老年人老有所養,同時(shí)也能免去年輕人的“后顧之憂(yōu)”。當前,城市養老多集中在養老院、療養機構建設上和以房養老等措施上,但是隨著(zhù)邁入老年階段的人群受教育水平越來(lái)越高,對于養老服務(wù)和環(huán)境需求的意識也不斷增強。
 

養老養生項目規劃,養老地產(chǎn)項目規劃,田園養老項目規劃

因此,本專(zhuān)題研究基于將生態(tài)田園與養老服務(wù)相結合的思維,通過(guò)對田園養老的模式類(lèi)型、國家政策、功能特色、服務(wù)體系、盈利以及經(jīng)營(yíng)模式的分析,力圖闡述以農業(yè)休閑為主體的田園養生養老模式,文中運用案例闡釋自然養生條件如何與康復身心的人文環(huán)境,生態(tài)休閑、農業(yè)旅游、山地森林度假等產(chǎn)品相結合,并開(kāi)創(chuàng )出養生養心、醫療康復、休閑度假、田園生態(tài)享受的新型田園養老模式。


養老養生項目規劃,養老地產(chǎn)項目規劃,田園養老項目規劃

正文

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目錄

CONTENTS
  • 一、基礎研究

  • 二、田園養老的功能體系

  • 三、田園養老的服務(wù)體系

  • 四、田園養老的盈利模式

  • 五、田園養老的開(kāi)發(fā)模式

  • 六、田園養老的運營(yíng)模式

  • 附:養老地產(chǎn)項目的空間規劃

  • 附:養老地產(chǎn)項目的建筑設計

  • 附:養老地產(chǎn)項目的景觀(guān)設計

  • 一、基礎研究

    田園養老是以?xún)?yōu)越的農業(yè)田園環(huán)境為重點(diǎn)資源,結合當地山地、森林、溫泉、中草藥等各種養生本底,與農業(yè)生態(tài)種植,綠色度假居住,傳統農耕文化體驗相結合,打造最為自然健康的養老生活方式。所謂“田園養老”,就是利用田園環(huán)境的自然特征帶給有養老需求人群“身心自由”的養老生活方式。能夠通過(guò)親近生態(tài)環(huán)境,享受自然之美,并在和諧的自然和人文環(huán)境中實(shí)現生理、
  • 一、基礎研究

    TOPICS


    1.1  田園養老的概念

    田園養老是以?xún)?yōu)越的農業(yè)田園環(huán)境為重點(diǎn)資源,結合當地山地、森林、溫泉、中草藥等各種養生本底,與農業(yè)生態(tài)種植,綠色度假居住,傳統農耕文化體驗相結合,打造最為自然健康的養老生活方式。所謂“田園養老”,就是利用田園環(huán)境的自然特征帶給有養老需求人群“身心自由”的養老生活方式。能夠通過(guò)親近生態(tài)環(huán)境,享受自然之美,并在和諧的自然和人文環(huán)境中實(shí)現生理、心理健康的協(xié)調發(fā)展。

    都市田園是分布在大城市近郊,擁有便利的交通與良好的生態(tài)資源、寧謐的度假環(huán)境,它以鄉村旅游為基礎,融合現代化的基礎設施、藝術(shù)化的度假環(huán)境、情境化的體驗經(jīng)歷,將農業(yè)發(fā)展與城市擴張相融合,將一種自然生態(tài)的生活帶入城市人群,吸引消費者主動(dòng)到都市近郊購置第二居所或自主創(chuàng )業(yè)。都市田園的自然特征同時(shí)也正符合了養老人群的需求,老年人群體的特征是身心自由,不需要考慮上下班,而且鄉村山水云纏霧繞、山青林秀、水鄉平疇沃野,稻浪翻滾、花木扶疏,鄉村古樸淳厚的田園之美,正迎合了老年人“返樸歸真”的愿望,是一種理想的養老方式。


    養老養生項目規劃,養老地產(chǎn)項目規劃,田園養老項目規劃
    1.2  田園養老地產(chǎn)類(lèi)型

    田園養老地產(chǎn)類(lèi)型是按照田園資源進(jìn)行分類(lèi)的,按照常見(jiàn)的田園資源種類(lèi),其類(lèi)型可以分為農業(yè)養老、溫泉養老、葡萄酒莊園養老、森林度假養老、山地度假養老、文化創(chuàng )意養老等種類(lèi)。在進(jìn)行田園養老基地建設的時(shí)候,以田園資源類(lèi)型為基礎,結合不同區域、不同養老群體的需求特點(diǎn),將鄉村田園的原生態(tài)景觀(guān)作為背景,以滿(mǎn)足生態(tài)休閑、觀(guān)光、養老服務(wù)為目的,在原有基礎上進(jìn)行升級建造。按照田園養老地產(chǎn)的分類(lèi)標準,其養老的核心集中為六個(gè)方面:環(huán)境養老,營(yíng)養養老,運動(dòng)養老,科學(xué)知識養老,醫療保健養老,文化藝術(shù)養老。
     
     
    1.3  資源優(yōu)勢

    農田是田園養老的重點(diǎn)資源。農田為田園養老提供了重要的承載基礎,農耕活動(dòng)讓養老人群參與到農業(yè)生產(chǎn)當中,不僅提供了耕種、收獲成就感,豐富了老年生活,還通過(guò)農耕文化體驗使其感受中國傳統文化,而綠色農作物的生產(chǎn),在飲食上給與保障,也是食療康體的關(guān)鍵所在。

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    另外,田園養老所依托的地理位置一般都具有適合養老的地理資源條件,如山地,森林、溫泉等養生資源,空氣清新,含有大量的負氧離子,這對于一些工業(yè)發(fā)達的大城市來(lái)說(shuō)是難得的“稀缺資源”。有研究分析,這樣含有大量負氧離子的環(huán)境能夠改善空氣結構,對人體來(lái)說(shuō)有很好的肺、心肌等機體改善功能,還能提高機體抗病能力和促進(jìn)新陳代謝等,對于田園養老來(lái)說(shuō),不僅在硬件軟件設施上進(jìn)行細致入微的服務(wù)和設計,環(huán)境的選擇也是十分重要的因素。

    1.4  發(fā)展現狀

    隨著(zhù)我國老齡人口的逐步增多,老齡市場(chǎng)消費迅速發(fā)展。一方面是因為我國經(jīng)濟,社會(huì )保障體系的逐步完善,使得老年人對老年住宅、老年保健、老年休閑等的消費熱情激增。另一方面,目前40—45歲的中年人將在10年后步入老年,他們有著(zhù)較高的收入及教育水平,隨著(zhù)老年人獨立居住的養老觀(guān)念的形成,養老市場(chǎng)需求也將達到頂峰。目前市場(chǎng)上的養老模式層出不窮,例如康復型養老、醫療型養老、居家型養老、候鳥(niǎo)養老、農業(yè)休閑養老等。

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    現在的養老模式主要分為三個(gè)大類(lèi):

    1.4.1 家庭養老

    家庭養老模式是中國最傳統的養老模式,特別是在一些養老產(chǎn)業(yè)不發(fā)達地區,老年人群與子女生活在一起,由子女對其生活進(jìn)行照料和安排,在提供生活照顧和精神慰籍方面具有無(wú)可替代性。

    1.4.2 社區居家養老

    這種服務(wù)模式既解決了在養老院養老親情淡泊的問(wèn)題,又解決了傳統居家養老服務(wù)不足的難題,是一種介于家庭養老和機構養老之間的新型養老模式。

    1.4.3 機構養老

    經(jīng)過(guò)數十年的發(fā)展,我國養老機構的發(fā)展也日漸成熟,形式多種多樣,已形成“政府主導,社會(huì )參與,全民關(guān)懷”的服務(wù)體系。目前我國養老機構的類(lèi)型包括生活照料型、康復護理型、臨終關(guān)懷型、異地養老型、綜合服務(wù)型等。除了以上服務(wù)外,有些養老服務(wù)機構還提供諸如老年人精神慰藉、文化娛樂(lè )等方面的服務(wù),在類(lèi)型多元化的同時(shí),服務(wù)水平也得到了相應的提升。


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    雖然隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展而來(lái)的是制度體系的完善,但是當前我國養老模式中仍然存在一些問(wèn)題,比如忽略老年人的實(shí)際需求和缺乏良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境以及對市場(chǎng)的深度調查評估等。而作為以農業(yè)休閑為主體的田園養老模式,因其特殊的自然養生條件與康復身心的人文環(huán)境,與生態(tài)休閑、農業(yè)旅游、山地森林度假等產(chǎn)品相結合,為養老形式的多樣化和活動(dòng)體驗設計提供了諸多可能性,同時(shí)注意增進(jìn)人文關(guān)懷,彌補親情關(guān)懷的缺失。

    1.5  市場(chǎng)需求

    我國60歲以上老年人已達2.22億人,根據第四次中國城鄉老年人生活狀況抽樣調查成果,低齡(60-69歲)老年人口占56.1%,達到1.25億。在全國2.22億老年人中,去除4063萬(wàn)失能半失能老人以及3100萬(wàn)高齡老人,全國至少有1.5億中低齡健康活躍老人。與高齡失能老人不同,健康活躍老人需求更加多層次、多樣化。從老年人支出結構來(lái)看,城鄉老年人消費結構轉型升級已顯現。日常生活支出占56.5%,非經(jīng)常性支出占17.3%,醫療費支出占12.8%,家庭轉移支出占9.0%,文化活動(dòng)支出占3.2%,其他支出占1.2%。2014年,城鄉老年人人均消費支出為14764元。以此推算,老年人年度消費市場(chǎng)規模就可達到3.28萬(wàn)億,其中僅文化活動(dòng)支出就可達到1048億元,田園養老可以抓住這一契機,運用科學(xué)合理的營(yíng)銷(xiāo)策略和規劃設計,融入文化創(chuàng )意,增加文化體驗活動(dòng),對市場(chǎng)進(jìn)行認真評估以打造出受老年群體歡迎的田園養老基地。

    1.6  政策支持

    養老養生項目規劃,養老地產(chǎn)項目規劃,田園養老項目規劃

    《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》出臺,提出了統籌規劃發(fā)展城市養老服務(wù)設施,大力發(fā)展居家養老服務(wù)網(wǎng)絡(luò ),大力加強養老機構建設,支持社會(huì )力量舉辦養老機構的優(yōu)惠扶持政策。國家現行支持養老服務(wù)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策包括,對養老機構提供的養護服務(wù)免征營(yíng)業(yè)稅,對非營(yíng)利性養老機構自用房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅,對符合條件的非營(yíng)利性養老機構按規定免征企業(yè)所得稅等。

    《關(guān)于進(jìn)一步擴大旅游文化體育健康養老教育培訓等領(lǐng)域消費的意見(jiàn)》提到降低養老服務(wù)機構準入門(mén)檻、支持整合改造閑置社會(huì )資源發(fā)展養老服務(wù)機構;清理取消申辦養老服務(wù)機構不合理前置審批;推動(dòng)實(shí)體零售創(chuàng )新轉型等。意見(jiàn)還提到,為推進(jìn)幸福產(chǎn)業(yè)服務(wù)消費提質(zhì)擴容,圍繞旅游、文化、體育、健康、養老、教育培訓等重點(diǎn)領(lǐng)域,引導社會(huì )資本加大投入力度,通過(guò)提升服務(wù)品質(zhì)、增加服務(wù)供給,不斷釋放潛在消費需求。

    《中華人民共和國老年人權益保障法》提出將老年人的宜居環(huán)境作為一項保障權宜,各級人民政府應當根據經(jīng)濟發(fā)展水平和老年人服務(wù)需求,逐步增加對養老服務(wù)的投入。

    《社會(huì )養老服務(wù)體系建設“十二五”規劃(征求意見(jiàn)稿)》指明了“十二五”期間中國養老服務(wù)建設的目標,提出“2020年我國老年人護理服務(wù)和生活照料的潛在市場(chǎng)規模將超過(guò)5000億元”,這成為養老服務(wù)民營(yíng)發(fā)展的風(fēng)向標。

    2016年《“健康中國2030”規劃綱要》、《中華人民共和國中醫藥法》等中央文件及黑龍江、四川、貴州已經(jīng)出臺的“十三五”規劃文件中可以發(fā)現,健康理念融入后的養老產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)快速發(fā)展的契機。


    2013年至今我國養老產(chǎn)業(yè)相關(guān)支持政策

    時(shí)間 政策出臺
    2013.09 《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》
    2014.01 《關(guān)于開(kāi)展養老服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)工作的通知》
    2014.01 《關(guān)于加強養老服務(wù)標準化工作的指導意見(jiàn)》
    2014.04 《養老服務(wù)設施用地指導意見(jiàn)》
    2014.06 《關(guān)于加快推進(jìn)養老服務(wù)業(yè)人才培養的意見(jiàn)》
    2014.08 《關(guān)于做好政府購買(mǎi)養老服務(wù)工作的通知》
    2014.09 《關(guān)于加快推進(jìn)健康與養老服務(wù)工程建設的通知》
    2015.02 《關(guān)于鼓勵民間資本參與養老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》
    2015.04 《養老產(chǎn)業(yè)專(zhuān)項債券發(fā)行指引》
    2015.04 《關(guān)于開(kāi)發(fā)性金融支持社會(huì )養老服務(wù)體系建設的實(shí)施意見(jiàn)》
    2015.11 《關(guān)于推進(jìn)醫療衛生與養老服務(wù)相結合的指導意見(jiàn)》
    2016.03 《關(guān)于金融支持養老服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的指導意見(jiàn)》
    2016.07 《關(guān)于開(kāi)展長(cháng)期護理保險制度試點(diǎn)的指導意見(jiàn)》
    2016.07 《關(guān)于中央財政支持開(kāi)展居家和社區養老服務(wù)改革試點(diǎn)工作的通知》
    2016.10 《關(guān)于全面放開(kāi)養老服務(wù)市場(chǎng)提升養老服務(wù)質(zhì)量的若干意見(jiàn)》
    2017.02 《“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養老體系建設規劃》

    1.7  發(fā)展田園養老的意義

    養老養生項目規劃,養老地產(chǎn)項目規劃,田園養老項目規劃
    田園養老最直接的目的就是解決人口老齡化帶來(lái)的養老問(wèn)題,不僅涉及到養老服務(wù)業(yè),將農業(yè)和養老業(yè)相結合,是聯(lián)合第一、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的獨特模式。因此,發(fā)展田園養老,必然會(huì )對農業(yè)發(fā)展有較好的推動(dòng)作用。田園養老通過(guò)利用廢棄的城郊村莊,既可以對閑置資源實(shí)現再利用,也可以達到利益共享原則,同時(shí),可免去由大修大建帶來(lái)的生態(tài)環(huán)境破壞問(wèn)題,實(shí)現經(jīng)濟效益和生態(tài)效益的雙贏(yíng)。此外,田園養老的發(fā)展可以帶動(dòng)旅游、養生、農產(chǎn)品等市場(chǎng)的發(fā)展,通過(guò)其經(jīng)濟輻射能力的增強,還可以拉動(dòng)就業(yè),培養就業(yè)人才等。

     

    END

  • 二、田園養老的功能體系

    當前我國的社會(huì )現狀是,老年人很少有自己的時(shí)間去享受生活。而且當前的養老服務(wù)體系還不夠完善,一些中低齡老年人對生活的需求形式種類(lèi)多樣,傳統的居家養老模式很難維持下去,老年人的生活質(zhì)量水平也難以提高。而田園養老模式可以從精神、心理和身體多重層面實(shí)現對老年群體的安置和生活質(zhì)量水平的提高,具有明顯的功能上的優(yōu)越性
  • 二、田園養老的功能體系

    TOPICS


    當前我國的社會(huì )現狀是,老年人很少有自己的時(shí)間去享受生活。而且當前的養老服務(wù)體系還不夠完善,一些中低齡老年人對生活的需求形式種類(lèi)多樣,傳統的居家養老模式很難維持下去,老年人的生活質(zhì)量水平也難以提高。而田園養老模式可以從精神、心理和身體多重層面實(shí)現對老年群體的安置和生活質(zhì)量水平的提高,具有明顯的功能上的優(yōu)越性,總結為以下幾種功能體系:
     

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    2.1  心靈回歸-精神實(shí)現功能

    心靈回歸,強調田園養老項目所獨有的,提供的獨一無(wú)二的返璞歸真,夢(mèng)歸田園那種生活環(huán)境,徹底擺脫城市喧囂。大自然是心靈的家園,在自然風(fēng)光優(yōu)美的田園中,遠離了城市的喧囂與躁動(dòng),心靈回歸了簡(jiǎn)單的本真,縱情山水之間,精神得到最大程度的放松。在田園中養生,種田、種花、做手工藝品、安靜地讀書(shū)、徒步行走、與朋友聚會(huì )等等,這些簡(jiǎn)單而自在的活動(dòng)會(huì )讓疲憊的心靈重新獲得氧氣與動(dòng)力。針對老年人容易感到孤獨的心理特征,設計田園會(huì )所、讀書(shū)會(huì )、運動(dòng)俱樂(lè )部等具有人文關(guān)懷的度假產(chǎn)品,產(chǎn)品設計上注重細節處理,以便于老年人進(jìn)行情感交流,精神世界得到充實(shí)與滿(mǎn)足。


    2.2  醫療護理-身體療養功能

    醫療護理涉及醫藥產(chǎn)品、保健用品、營(yíng)養食品、醫療器械、休閑健身、健康管理、健康咨詢(xún)等多個(gè)領(lǐng)域。為醫療康復病人提供相關(guān)醫院、診所、藥品超市、保健品超市、相關(guān)健康管理等機構,為每個(gè)在這里養老的人提供專(zhuān)屬的健康管理檔案與康復治療方案,對于醫療型田園養老地產(chǎn),還將從醫學(xué)研究、醫學(xué)養護、醫學(xué)培訓及學(xué)術(shù)會(huì )議接待等幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā),實(shí)現醫療高端化,為客戶(hù)提供就近就醫的便利與高水平的康復效果。

    2.3  體驗鄉村生活-生態(tài)休閑功能

    在田園中養老,享受的是鄉村的田園環(huán)境,是以生態(tài)資源為基礎的休閑體驗。鄉村生活與生態(tài)休閑是因果互動(dòng)的關(guān)系,鄉村生活的體驗包括吃生態(tài)綠色食品、住農家院落、學(xué)習農耕文化、體驗原生態(tài)民俗表演等等。

    2.4 了解本土文化-文化體驗功能

    文化體驗,兩層意思,一是體驗項目地獨有的文化資源所營(yíng)造的文化氛圍,另一個(gè)是為老人提供的業(yè)余文化生活,豐富其精神文化需求。文化是體驗的源泉,是鄉村的靈魂所在。在田園中養老,一方面是綠色環(huán)境、綠色食品對身體的滋養,同時(shí)也是鄉村本土歷史文化、生態(tài)文化、農耕文化對人精神的陶冶。本土的民俗文化常常在休閑度假區中以情景化的方式體現出來(lái),如江南農耕文化園的江南小院。

    2.5 多元度假體系-全齡養生功能

    “421”家庭養老壓力加大,針對“獨子養老”面臨的困境,目前市場(chǎng)形成了“以居家養老為基礎,社區養老為依托,機構養老為補充”的養老服務(wù)體系,我國養老還是以居家養老為主體,大概占90%。根據老年人的養老心理,大部分的老年人不服老,對單純的老年社區會(huì )心理抗性大,因此復合全齡社區養老主題開(kāi)發(fā)路線(xiàn)風(fēng)險相對較小,老人與兒女同住一個(gè)小區的不同公寓,針對祖孫三代設置不同特色的配套設施,既方便了家人照顧,也不會(huì )讓老人感到孤獨,社區的養生、醫療、親子、教育等配套設施也能夠滿(mǎn)足三代人的不同需要,這是郊區田園養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的常見(jiàn)模式。

     

    END

  • 三、田園養老的服務(wù)體系

    田園養老是一個(gè)以養老服務(wù)為中心的綜合農業(yè)、休閑、體驗等多功能為一體的休閑度假區,它將為游客打造餐飲、住宿、旅游、娛樂(lè )、商務(wù)、養老等多種功能集于一身的全方位服務(wù)體系,每個(gè)體系都針對不同的游客群體進(jìn)行精心設計,并且各具田園特色。田園養老不但要從項目策劃中出奇制勝,以硬件設施打造為基礎,同時(shí)提高自身服務(wù)水平,更要想顧客之所想
  • 三、田園養老的服務(wù)體系

    TOPICS


    田園養老是一個(gè)以養老服務(wù)為中心的綜合農業(yè)、休閑、體驗等多功能為一體的休閑度假區,它將為游客打造餐飲、住宿、旅游、娛樂(lè )、商務(wù)、養老等多種功能集于一身的全方位服務(wù)體系,每個(gè)體系都針對不同的游客群體進(jìn)行精心設計,并且各具田園特色。田園養老不但要從項目策劃中出奇制勝,以硬件設施打造為基礎,同時(shí)提高自身服務(wù)水平,更要想顧客之所想,對于老年群體的實(shí)際需求盡心深入分析,幫助客人實(shí)現其在田園養老所要達到的目的。田園養老的服務(wù)體系主要包含以下幾方面:
     

    養老養生項目規劃,養老地產(chǎn)項目規劃,田園養老項目規劃

    3.1  周邊旅游游覽服務(wù)

    田園養老度假區一般設立在風(fēng)景優(yōu)美的地方,這里有優(yōu)越的自然文化環(huán)境,社區為客戶(hù)提供周邊景點(diǎn)優(yōu)惠門(mén)票、導游講解服務(wù)、接送車(chē)服務(wù)、租用自行車(chē)、租用相機等旅游游覽服務(wù)。

    3.2  田園康復療養服務(wù)

    主要針對亞健康及患病人群的身體康復服務(wù),為康復期病人以及慢性和長(cháng)期患病的人們提供24小時(shí)護理照料,度假區常常配備有綜合型醫院、中醫院、健康體檢中心等醫療機構,治療護理團隊在人員配置方面規定有專(zhuān)業(yè)的管理人員、具有一定職稱(chēng)的專(zhuān)業(yè)醫生、注冊護士、有執照的護士、心理醫生、護工和其他人員。除了醫療服務(wù)設施,田園度假區中更注重為顧客提供自然康復的環(huán)境,使人的精神能夠自然放松,根據中華經(jīng)典醫學(xué)康復方法,從SPA、瑜伽、藥膳等多個(gè)角度達到身體自身的平衡。

    3.3  田園運動(dòng)養生服務(wù)

    生命在于運動(dòng),適宜的運動(dòng)健身是一種比較科學(xué)的養生休閑方式,田園是一個(gè)大的運動(dòng)場(chǎng),田園度假區也會(huì )針對游客的運動(dòng)養生需求提供一系列的服務(wù),如山地自行車(chē)、徒步、滑雪、漂流、高爾夫、室內瑜伽、中華武術(shù)、專(zhuān)業(yè)SPA、形體訓練、棋牌、器械、籃球、網(wǎng)球、羽毛球、垂釣、跑步、騎車(chē)健身等運動(dòng),并為游客推薦專(zhuān)業(yè)的運動(dòng)指導。

    3.4  田園養老其他項目服務(wù)

    除了以上三類(lèi)服務(wù)體系,田園養生養老的服務(wù)還涉及到許多方面,如農業(yè)體驗服務(wù)體系,為游客提供采摘、制作、農產(chǎn)品供應、農家住宿等服務(wù);高端商務(wù)服務(wù)體系,為游客提供組織會(huì )議、戶(hù)外拓展活動(dòng)、宴會(huì )、聚會(huì )、商務(wù)交際平臺、高端會(huì )所等服務(wù);生態(tài)住宿服務(wù)體系,原生態(tài)夯土住宿、木屋別墅、歐式風(fēng)情、貼身管家服務(wù)等;婚慶服務(wù)體系,婚慶基地、婚紗攝影、婚慶典禮、婚房設計、婚禮用品服務(wù)等。親子娛樂(lè )教育服務(wù)體系,親子樂(lè )園、兒童游樂(lè )城、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等教育機構等。

    田園養生養老度假區是一個(gè)綜合的休閑體系,它可以匯聚一家三代人共同生活、休閑、娛樂(lè )、療養康復等,是具有便利交通與良好自然資源的特色養生養老度假區。

     

    END

  • 四、田園養老的盈利模式

    田園養老的成功開(kāi)發(fā)建設,對投資商-農民-鄉村三者之間的效益關(guān)系十分重要。投資開(kāi)發(fā)商通過(guò)運營(yíng)田園養老可以獲得應得的經(jīng)濟回報,并且能夠隨著(zhù)項目的投資、開(kāi)發(fā)和運營(yíng)管理等商業(yè)行為的開(kāi)展,形成自身的品牌,逐漸擴大品牌影響力。而農民在田園養老中是最直接的受益者,農民可以通過(guò)土地的流轉獲取租金收入,或者參與入股獲得分紅收入,以及參與到田園養老項目中來(lái)
  • 四、田園養老的盈利模式

    TOPICS


    田園養老的成功開(kāi)發(fā)建設,對投資商-農民-鄉村三者之間的效益關(guān)系十分重要。投資開(kāi)發(fā)商通過(guò)運營(yíng)田園養老可以獲得應得的經(jīng)濟回報,并且能夠隨著(zhù)項目的投資、開(kāi)發(fā)和運營(yíng)管理等商業(yè)行為的開(kāi)展,形成自身的品牌,逐漸擴大品牌影響力。而農民在田園養老中是最直接的受益者,農民可以通過(guò)土地的流轉獲取租金收入,或者參與入股獲得分紅收入,以及參與到田園養老項目中來(lái)?yè)Q取工資收入。鄉村則可以以此為契機,借助田園養老模式促進(jìn)鄉村升級發(fā)展,推動(dòng)鄉村公共基礎設施建設升級,將建設美麗鄉村觀(guān)念付諸實(shí)踐。
     

    養老養生項目規劃,養老地產(chǎn)項目規劃,田園養老項目規劃

    作為三方效益的重要載體,田園養老的盈利模式可以圍繞以下幾方面開(kāi)展:

    4.1 觀(guān)光采摘與采摘會(huì )員制

    在留出客戶(hù)耕種的土地的同時(shí),預留出農莊的“經(jīng)營(yíng)”用地,這部分土地可以進(jìn)行統一種植、統一管理,要種植綠色健康的蔬菜,開(kāi)展參觀(guān)、體驗采摘等活動(dòng),提高知名度。這點(diǎn)目前休閑農業(yè)都在做,需要有創(chuàng )新。

    對于沒(méi)有租到配套土地、或者是自己不愿意耕種的老年人,可為其辦理采摘會(huì )員。每年繳納一定的年費,便可定量在農莊的菜地里進(jìn)行采摘。采摘的蔬菜在滿(mǎn)足老年人自己需求的同時(shí),也可以送給子女,一舉兩得。

    4.2 耕地出租

    預留部分農業(yè)用地,根據客戶(hù)需求,進(jìn)行耕地出租,老年人可以在租到的土地上種植自己感興趣的農作物,前期要注意稀缺效益,引起老年人的種植欲望,以便為今后的大規模開(kāi)發(fā)做推廣。

    4.3 養生餐飲

    食療,是人類(lèi)養生歷史上的里程碑。而養生食療對治愈老年人的一些小問(wèn)題有著(zhù)很好的療效,對于不愿自己動(dòng)手做飯的老人可根據他們的身體狀況制定食譜,當然味道是要有一定的保證。農莊在老人入住時(shí)最好對老人的身體狀況有一定了解,對于不適合入駐的老人盡量委婉拒絕。同時(shí)配備常駐醫師,能夠及時(shí)治療一些常見(jiàn)病癥。

    4.4 免費農業(yè)技術(shù)服務(wù)

    有些老年人并不懂種植技術(shù),農莊可充分利用在經(jīng)營(yíng)菜地種植時(shí),為有需要的老年人進(jìn)行技術(shù)指導,提升老年人的信任度與影響力,打造品牌效益。

    4.5 加入社區文化與組織俱樂(lè )部活動(dòng)

    可以定期邀請參與耕種菜地的老年人參加類(lèi)評比項目的活動(dòng),評選出優(yōu)秀者,在進(jìn)行物質(zhì)獎勵時(shí),推廣經(jīng)驗,將農莊打造成現代都市外的世外田園。

     

    END

  • 五、田園養老的開(kāi)發(fā)模式

    田園養老的開(kāi)發(fā)就是對田園、農業(yè)資源,鄉村閑置農宅的統一收租、整改、利用。改造要講究文化性、鄉土性等原則,鄉味得到最大程度的保留與展現。鄉村風(fēng)貌、建筑材料也要盡可能體現出鄉土化。

    異地養老模式包含“季節性”養老、“候鳥(niǎo)型”養老和異地購房養老三種模式,每一年抽出幾個(gè)月的時(shí)間,隨著(zhù)季節的變化,到不同的地方或者到購得的鄉村住宅地去
  • 五、田園養老的開(kāi)發(fā)模式

    TOPICS


    田園養老的開(kāi)發(fā)就是對田園、農業(yè)資源,鄉村閑置農宅的統一收租、整改、利用。改造要講究文化性、鄉土性等原則,鄉味得到最大程度的保留與展現。鄉村風(fēng)貌、建筑材料也要盡可能體現出鄉土化。

    5.1  異地養老模式

    異地養老模式包含“季節性”養老、“候鳥(niǎo)型”養老和異地購房養老三種模式,每一年抽出幾個(gè)月的時(shí)間,隨著(zhù)季節的變化,到不同的地方或者到購得的鄉村住宅地去,進(jìn)入到另一種生活狀態(tài),通過(guò)呼吸山田原野的新鮮空氣,體驗原始的農耕,以親手種植的綠色產(chǎn)品為食,健健康康、快快樂(lè )樂(lè )的安享晚年。

    案例:廣西巴馬長(cháng)壽村
     

    養老養生項目規劃,養老地產(chǎn)項目規劃,田園養老項目規劃

    5.1.1 自然氣候條件:

    巴馬地屬廣西河池市,位于廣西西北部,是一個(gè)多民族聚居地,巴馬地區屬亞熱帶季風(fēng)氣候區,典型的喀斯地貌,蘊藏著(zhù)豐富的溶洞,年平均氣溫20.4℃,冬無(wú)嚴寒,夏無(wú)酷暑,晝夜均小有溫差,人居環(huán)境和氣候條件十分宜人。

    5.1.2 巴馬養老品牌:

    巴馬地區土地、谷物中含有大量的硒,水質(zhì)好,且環(huán)境幽靜,空氣清新,負氧離子濃度高,再加上特處的地理位置,成為一個(gè)天然療養圣地,是世界五大長(cháng)壽之鄉中百歲老人分布率最高的地區,被譽(yù)為“世界長(cháng)壽之鄉·中國人瑞圣地”。

    5.1.3 巴馬養生食品:

    巴馬由于其獨特的地理位置和環(huán)境,長(cháng)期以來(lái)樸素自然的飲食文化在歷史發(fā)展過(guò)程中自成一體,而且憑借新鮮空氣、礦泉水、無(wú)污染的食物、青山綠水和神秘莫測的巖洞成為游客們的健身和天然療養場(chǎng)所。巴馬地區山多地少,地理環(huán)境較為封閉獨特,所以生長(cháng)的五谷雜糧多受地理、氣候、環(huán)境、土質(zhì)、水質(zhì)等獨特條件的影響而成為稀缺的珍品,包括稻谷、油魚(yú)、木薯、香豬等種類(lèi)豐富多樣,在2005年,巴馬香豬通過(guò)國家地理標志產(chǎn)品保護。

    5.1.4 旅游資源:

    豐富多樣的地形條件,溫和適宜的氣候,共同造成了巴馬豐富獨特的旅游資源,主要旅游景點(diǎn)有百魔洞、祈壽宮、賜福湖風(fēng)光、弄友原始森林、龍洪田園風(fēng)光、好和響水天坑、東山瑤族風(fēng)情、長(cháng)壽探秘等。這些令人心曠神怡的自然風(fēng)光,吸引了大批的異地“候鳥(niǎo)”前來(lái)度假、養老。


    5.2  立體養生養老模式

    立體式養生養老是集文化資源與自然資源于一體,將運動(dòng)、醫療、宗教、文化等養生方式相結合的立體式養生理念,是養生養老綜合體的表現。立體式養生養老,服務(wù)項目齊全,為身、心、靈的放松和成長(cháng)提供全方位引導,是借助項目地特有的自然、文化資源,完善一系列配套設施基礎上構建的綜合養老模式。

    案例:文登養生之都
     

    養老養生項目規劃,養老地產(chǎn)項目規劃,田園養老項目規劃

    5.2.1 自然區位優(yōu)勢

    文登南臨黃海,有156公里海岸線(xiàn),岬灣相間,島礁棋布,12公里優(yōu)質(zhì)沙灘,岸坡舒緩,沙凈水清;岸邊有綿延數十里的萬(wàn)畝松林,造就了南海別具魅力的黃金海岸。這里空氣中負氧離子特別豐富,對人的皮膚和呼吸道系統非常有益,空氣質(zhì)量常年優(yōu)于國家一級標準。文登擁有豐富的自然養生資源和優(yōu)越的區位優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、土地優(yōu)勢等多種核心優(yōu)勢,對于發(fā)展田園養老具有得天獨厚的地理優(yōu)勢。

    5.2.2 養生養老資源優(yōu)勢:

    (1) 文化資源

    文都的圣經(jīng)山是中國道教全真派的發(fā)祥地,通過(guò)激活利用道家文化,打造國學(xué)培訓和禪文化體驗,打造成為道家修持靜修基地。并且依托良好的自然環(huán)境,打造完善的養老、療養配套設施,對于退休后的老年養老群體,是一所修心、靜心、養心的絕佳場(chǎng)所。

    (2) 自然養老養生資源

    濱海養生資源:擁有156公里的黃金海岸線(xiàn),

    溫泉養生資源:文登是中國“溫泉之都”,城區周邊20 公里范圍內散布5處高品質(zhì)天然溫泉:湯泊、天沐

    山林養生資源:昆崳山、圣經(jīng)山、天福山、回龍山

    農業(yè)養生資源:無(wú)公害珍鮮果蔬、海產(chǎn)品等特色農業(yè)加快發(fā)展,海參養殖達到2.5萬(wàn)畝,西洋參種植達到3萬(wàn)畝。

    豐富的濱海、山林和農業(yè)資源為養老服務(wù)提供眾多的項目設計和可選活動(dòng),感受山林飽含負氧離子的養老空氣,參與適宜的農事體驗活動(dòng),無(wú)公害農產(chǎn)品的飲食保證,都作為養老場(chǎng)所重要的物質(zhì)基礎呈現出來(lái)。

    5.3  休閑農業(yè)養老模式

    農家休閑養老是一種候鳥(niǎo)型、旅游休閑型相結合的農家寄養式異地養老模式,代表有崇明島農家養老和浙江天目山農家養老項目,老人與農戶(hù)簽訂協(xié)議,長(cháng)期寄養在農戶(hù)家中,是一種特殊的鄉村旅游形式,也可以成為新農村建設的一種重要模式。該模式能夠提高農民收入、促進(jìn)城鄉協(xié)調發(fā)展,但服務(wù)水平和配套設施有待提高。

    案例:崇明島養老農家院
     

    養老養生項目規劃,養老地產(chǎn)項目規劃,田園養老項目規劃

    5.3.1 養生資源:

    崇明島地處長(cháng)江口,是中國第三大島,被譽(yù)為“長(cháng)江門(mén)戶(hù)、東海瀛洲”,是世界上最大的河口沖擊島,世界上最大的沙島。崇明島氣候宜人,四季如春,生態(tài)旅游初具規模,海鮮、鮮果等養生食品豐富,是上海老人青睞的養生地區。

    5.3.2 養老體系:

    “崇明島農家養老”首批試點(diǎn)村———新河鎮金橋村。這個(gè)村有80戶(hù)農家符合養老條件。被選中的農家每戶(hù)住房面積都在150平方米以上,衛生設施一應俱全,保證入住老人都有自己獨立的房間,且提供子女探望時(shí)的住宿。每個(gè)居住在農家的老人只需要支付500元護理費、住宿費和200元伙食費。

    案例:北京將府莊園養生園
     

    養老養生項目規劃,養老地產(chǎn)項目規劃,田園養老項目規劃

    將府莊園養生園位于北京東北五環(huán)外,環(huán)鐵綠化帶內,莊園占地面積38萬(wàn)平方米,緊鄰機場(chǎng)高速,靠近燕莎商圈。項目南面為將臺漁場(chǎng),西面、西南面為林地,附近有200多萬(wàn)平方米的綠化帶,自然環(huán)境優(yōu)越,同時(shí)距離市區較近,交通方便。

    將府配套設施包含:

    ● 國際會(huì )所:設有圖書(shū)閱覽室,小型超市,咖啡廳和茶社以及藝術(shù)裝飾品店、花店、面包房等特色小店,美容美發(fā)店、洗衣店等,滿(mǎn)足養老群體的各種日常生活需求。

    ● 康復中心:提供基礎護理、專(zhuān)科護理、心理護理、康復指導、臨終關(guān)懷等服務(wù)。建立健康檔案,定時(shí)對老人的健康狀況進(jìn)行監督和管理,提供必要的醫療保障。

    ● 管理服務(wù)中心:接待來(lái)訪(fǎng),會(huì )員服務(wù)及管理辦公中心。

    ● 將府俱樂(lè )部:設置有包含文化藝術(shù)、書(shū)畫(huà)、園藝、養生課程在內的老年大學(xué),還可以自發(fā)組織和參加各種興趣俱樂(lè )部,設置多功能球類(lèi)運動(dòng)館、健身房、溫泉水療游泳館等。為老年群體的業(yè)余精神文化、體育休閑生活提供豐富多彩的選項。

    ● 垂釣區:垂釣園內綠樹(shù)蔥蔥,芳草茵茵,湖水粼粼,空氣清新,鳥(niǎo)語(yǔ)花香,老年人在這里盡情享受大自然的美妙。

    ● 高爾夫球場(chǎng):小九洞高爾夫球場(chǎng),適合老年人,盡情揮桿樂(lè )趣。球場(chǎng)視野開(kāi)闊,風(fēng)景俊美,地勢起伏有致,可滿(mǎn)足不同類(lèi)型的老年球友們。球場(chǎng)還特別設計了綠色景觀(guān),老年人可一邊打球一邊欣賞綠色景觀(guān),與大自然零距離接觸。

     

    END

  • 六、田園養老的運營(yíng)模式

    運營(yíng)模式是企業(yè)的運營(yíng)目的,就是通過(guò)吸引客戶(hù)、雇員和投資者,在保證盈利的前提下向市場(chǎng)提供產(chǎn)品和服務(wù)。田園養老首先要區分運營(yíng)主體,一般包括專(zhuān)業(yè)運營(yíng)管理公司和村集體統一運營(yíng)管理。此外,在選擇運營(yíng)模式要注意把握運營(yíng)的要點(diǎn),對于田園養老產(chǎn)品品牌精心塑造,充分調動(dòng)農民的參與積極性。達到三方效益共贏(yíng):投資開(kāi)發(fā)商——農民——鄉村。
  • 六、田園養老的運營(yíng)模式

    TOPICS


    運營(yíng)模式是企業(yè)的運營(yíng)目的,就是通過(guò)吸引客戶(hù)、雇員和投資者,在保證盈利的前提下向市場(chǎng)提供產(chǎn)品和服務(wù)。田園養老首先要區分運營(yíng)主體,一般包括專(zhuān)業(yè)運營(yíng)管理公司和村集體統一運營(yíng)管理。此外,在選擇運營(yíng)模式要注意把握運營(yíng)的要點(diǎn),對于田園養老產(chǎn)品品牌精心塑造,充分調動(dòng)農民的參與積極性。達到三方效益共贏(yíng):投資開(kāi)發(fā)商——農民——鄉村。

    6.1  會(huì )員制的俱樂(lè )部模式

    概述:養老機構的會(huì )員制模式是在出租房屋的同時(shí)提供的變相養老服務(wù)。一方面是以養老的口號經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn),另一方面又以房地產(chǎn)的名義捆綁銷(xiāo)售養老服務(wù),是一種很好的商業(yè)模式。會(huì )員制模式有利于開(kāi)發(fā)商回籠資金,且開(kāi)發(fā)商擁有養老地產(chǎn)的產(chǎn)權,可以進(jìn)行抵押融資,但對于消費者卻存在潛在的風(fēng)險,目前在社會(huì )上存在巨大爭議。

    代表案例:北京太申祥和山莊
     

    養老養生項目規劃,養老地產(chǎn)項目規劃,田園養老項目規劃

    典型特征:

    采用中國傳統古典園林建筑,建成的集養老、康體、娛樂(lè )、餐飲、住宿、醫療為一體的綜合性服務(wù)機構,是全國首家推行會(huì )員制新型養老模式的國際敬老院。

    模式點(diǎn)評:

    (1) 是全國首家推行會(huì )員制新型養老模式的國際敬老院,它開(kāi)創(chuàng )了敬老院與俱樂(lè )部相結合的嶄新模式;

    (2) 將傳統文化與現代養老敬老事業(yè)相結合,創(chuàng )立了中醫藥健康養生新模式;

    (3) 山莊的環(huán)境及文化氛圍,獨具中國傳統特色

    6.2  度假基地連鎖模式

    概述:將養老與度假旅游結合起來(lái),在全國各地建立連鎖基地形成的連鎖經(jīng)營(yíng)模式。它以基地連鎖的擴張形式來(lái)完成,是一種將養老和度假旅游完美整體運作,以統一的經(jīng)營(yíng)模式、全包式的服務(wù),高性?xún)r(jià)比的度假養老產(chǎn)品贏(yíng)得客戶(hù)。與其他度假產(chǎn)品不同,它的特點(diǎn)是針對老年人養老需求的,是高品質(zhì)的度假養老,前景將十分廣闊,例如北京金港家苑、江蘇生態(tài)養老連鎖等,在這種連鎖的模式下,老人可以住北京,也可以住上海,還可以住海南或者東北等公司連鎖機構。

    代表案例:北京金港家苑、江蘇生態(tài)養老連鎖
     

    養老養生項目規劃,養老地產(chǎn)項目規劃,田園養老項目規劃

    典型特征:將養老與度假旅游結合起來(lái),在全國各地建立連鎖基地形成的連鎖經(jīng)營(yíng)模式。

    模式點(diǎn)評:
    是一種將養老和度假旅游完美結合的一項全新產(chǎn)品。它以基地連鎖的擴張形式來(lái)完成整體運作,以統一的經(jīng)營(yíng)模式、全包式的服務(wù),高性?xún)r(jià)比的度假養老產(chǎn)品贏(yíng)得客戶(hù),與其他度假產(chǎn)品不同,它的特點(diǎn)是針對老年人養老需求的,是高品質(zhì)的度假養老,前景將十分廣闊。


    6.3  分時(shí)度假模式

    概述:將分時(shí)度假旅游與養老結合起來(lái),亦可連鎖。它是借鑒分時(shí)度假旅游模式而出現的養老新模式,是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、養老業(yè)結合在一起的一種商業(yè)新概念。分時(shí)度假養老是客戶(hù)只購買(mǎi)房屋一定時(shí)間的使用權用來(lái)養老度假,并不占有房屋的產(chǎn)權,房屋產(chǎn)權屬于開(kāi)發(fā)商。目前分時(shí)度假式養老在我國尚未流行,在海南、昆明等地有一些地產(chǎn)實(shí)行,取得了較好的效果。

    代表案例:云南臥云仙居、浙江城仙居
     

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    典型特征:將分時(shí)度假旅游與養老結合起來(lái),亦可連鎖

    模式點(diǎn)評:
    是借鑒分時(shí)度假旅游模式而出現的養老新模式,是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、養老業(yè)結合在一起的一種商業(yè)新概念。 我們認為,可以有一些作為,但不具有普遍意義。

    6.4  以房養老模式

    以房養老是從西方發(fā)達國家引進(jìn)的一種新型的養老方式,指的是老人將自己的產(chǎn)權房出售、出租或者抵押出去,以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務(wù)。發(fā)展至今,在我國主要出現了租售換養、以大換小、售后返租、倒按揭四種主要形式,并對應著(zhù)不同的適合人群。

    代表案例:南京湯山留園養老公寓、北京太陽(yáng)城老年公寓
     

    養老養生項目規劃,養老地產(chǎn)項目規劃,田園養老項目規劃

    典型特征:采用反向抵押的逆按揭方式“以房養老”

    模式點(diǎn)評:
    這種模式的最大問(wèn)題是我國傳統觀(guān)念的羈絆,需要隨著(zhù)時(shí)間和社會(huì )發(fā)展人們觀(guān)念逐漸的改變。

     

    END

  • 附:養老地產(chǎn)項目的空間規劃

    7.1 項目選址原則

    養老地產(chǎn)項目的選址是項目開(kāi)發(fā)的一個(gè)最基本環(huán)節,也是一個(gè)最容易被忽視的環(huán)節。項目的選址成功與否在某種程度上決定了項目的受歡迎程度,也決定了項目開(kāi)發(fā)的成功或失敗。因此,在項目開(kāi)發(fā)之前一定要掌握此類(lèi)項目選址的基本原則,認真對待項目的選址問(wèn)題。
  • 附:養老地產(chǎn)項目的空間規劃

    TOPICS


    7.1  項目選址原則

    養老地產(chǎn)項目的選址是項目開(kāi)發(fā)的一個(gè)最基本環(huán)節,也是一個(gè)最容易被忽視的環(huán)節。項目的選址成功與否在某種程度上決定了項目的受歡迎程度,也決定了項目開(kāi)發(fā)的成功或失敗。因此,在項目開(kāi)發(fā)之前一定要掌握此類(lèi)項目選址的基本原則,認真對待項目的選址問(wèn)題。

    我們認為養老地產(chǎn)項目的選址除了應滿(mǎn)足居住區選址的一般要求外,還應該有更高的要求。那么究竟哪些因素才是影響養老地產(chǎn)項目選址的關(guān)鍵因素呢?針對這些因素又有什么具體要求呢?另外,如何利用對這些因素的分析來(lái)確定與項目相匹配的最佳選址方案呢?為了解決這些問(wèn)題,有效地指導養老地產(chǎn)項目的選址,我們對國內外的一些養老地產(chǎn)項目以及相關(guān)文獻資料進(jìn)行了搜集、分析與研究。經(jīng)研究,我們認為影響養老地產(chǎn)項目選址最關(guān)鍵的要素有六個(gè),即:地塊區位、自然環(huán)境、生活環(huán)境、配套設施、交通條件以及地形地勢六個(gè)方面,下面我們將逐一進(jìn)行分析與闡述。
     

    養老養生項目規劃,養老地產(chǎn)項目規劃,田園養老項目規劃

    影響養老地產(chǎn)項目選址的六大關(guān)鍵要素


    7.1.1 地塊區位

    項目應選址于城市邊緣或近郊。

    第一,養老地產(chǎn)項目的選址,不需要選擇于市區。首先,由于老年人退休后不需要去上班,活動(dòng)半徑相對小于年輕人,因而對區位的依賴(lài)程度上不如年輕人敏感。因此,只要保證養老地產(chǎn)項目與市區間有良好的交通聯(lián)系便可以滿(mǎn)足其相應要求。其次,市區生活環(huán)境比城市邊緣或城市近郊地區的生活環(huán)境往往更嘈雜,不符合老年人的生活習慣。再次,市區的土地成本相對較高,考慮到經(jīng)濟性問(wèn)題,容積率要求也相對較高,因而居住環(huán)境不適合老年人。

    第二,養老地產(chǎn)項目的選址,不宜距離市區過(guò)遠。項目距離市區過(guò)遠,地區發(fā)展條件不成熟,配套條件不足,因而投資要求過(guò)高。另外不符合市場(chǎng)需求。

    第三,養老地產(chǎn)項目選址于城市邊緣或近郊地區優(yōu)勢明顯。首先,城市邊緣與近郊地區距離城市較近,與市區聯(lián)系緊密,有利于滿(mǎn)足老年人的生活習慣與情感。生活在城市中的老人,往往對曾經(jīng)生活過(guò)的城市具有一定的感情,因而不能完全使其脫離城市。另外,養老地產(chǎn)項目具有多元化的特點(diǎn),養老產(chǎn)品多元化,老人也具有多元化的情況和多元化的需求。因此,難免有老人的子女在城市中工作這種情況。養老地產(chǎn)項目距離城市較近,可以方便老人與子女聯(lián)系。其次,城市往往具有比較完善的配套設施,鄰近城市可以有效的利用城市配套設施。這樣既可以有效地減少養老地產(chǎn)項目中對相關(guān)配套設施的投入、降低開(kāi)發(fā)成本,又可以避免重復建設帶來(lái)的浪費。

    7.1.2 自然環(huán)境

    項目周邊應有良好的生態(tài)環(huán)境。研究發(fā)現,很多老年人選擇到例如海南、巴馬等生態(tài)環(huán)境較好的地方去養老。這是為什么呢?其實(shí)原因很簡(jiǎn)單,良好的生態(tài)環(huán)境能夠改善局部氣候,增加負氧離子含量,提供良好的景觀(guān)效果。因而有利于養生,也更能贏(yíng)得老年人的歡迎。而老年人的身體條件弱于年輕人,老人對環(huán)境的要求與依賴(lài)程度更要高于年輕人。因此,為了讓老人生活得更好、安享晚年,在做養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)之時(shí)要盡量選擇生態(tài)環(huán)境良好的地區。

    7.1.3 生活環(huán)境

    最盡量避免選址于鬧市區、商業(yè)區、工廠(chǎng)區等嘈雜地段;盡量避免以城市主要交通干線(xiàn)為界,盡量避免影響老人生活安全的地段。

    由于老年人喜歡清靜,而鬧市區、商業(yè)街區、工廠(chǎng)區等環(huán)境噪音大,車(chē)流較多,因此不適于養老項目的布局。而城市的主要交通干線(xiàn)車(chē)流比較繁忙、車(chē)速較快、噪音較大,因而養老地產(chǎn)項目不適宜以城市的主要交通干線(xiàn)為界。

    7.1.4 配套設施

    養老地產(chǎn)的選址應考慮地塊周邊的市政設施與公共服務(wù)設施配套條件。市政方面,盡量與市政管網(wǎng)相連,利用城市提供的基礎設施保障;公建配套方面,由于養老地產(chǎn)項目的產(chǎn)品不同、定位不同,對開(kāi)發(fā)成本的控制也有不同要求,因此應盡量保證項目與周邊的醫療衛生、文化體育、商業(yè)服務(wù)等公共服務(wù)設施之間具有良好的可達性,方便老人對公共服務(wù)設施的享用。如此,同樣可以有效地減少養老地產(chǎn)項目中對相關(guān)配套設施的投入、降低開(kāi)發(fā)成本,避免重復建設帶來(lái)的浪費。

    7.1.5 交通條件

    項目選址地塊應保證交通便利,對外聯(lián)系方便。對于居住區而言,交通條件便利,通達性較好的居住區會(huì )受到業(yè)主的歡迎和青睞。養老地產(chǎn)項目也同樣,交通條件便利也是老年人愿意來(lái)養老的一個(gè)必要因素。交通條件便利,不僅方便老年人去子女、親屬家探親,也方便家屬的探望。另外,交通便利也方便老人出游,方便老人對城市公共服務(wù)設施的享用。因此,作為養老地產(chǎn)項目的選址,交通條件是一個(gè)不可忽視的關(guān)鍵因素。

    7.1.6 地形地勢

    關(guān)于地形地勢條件,不同類(lèi)型養老地產(chǎn)項目的要求也不盡相同。主要分為兩種情況:第一種,是面向高齡老人的養老地產(chǎn)項目。這類(lèi)項目應選址于地形平坦地段,盡量減少坡道為老人生活帶來(lái)的不便。首先,由于這些老年人身體條件原因,如果場(chǎng)地內地形起伏較大、此類(lèi)路段過(guò)多,不利于老年人行走,更不利于乘坐輪椅老人的出行安全。其次,養老地產(chǎn)項目的無(wú)障礙要求較高,如果地形起伏較多將為無(wú)障礙設施規劃、施工等帶來(lái)挑戰,也增高了開(kāi)發(fā)成本。因此,在項目選址之時(shí),應盡量考慮地形平坦的地段。第二種,就是面向剛退休的老年人的養老地產(chǎn)項目,這類(lèi)項目在選址時(shí)可以考慮地形有一定的起伏。因為地形的起伏有利于塑造豐富的景觀(guān),提高環(huán)境景觀(guān)效果,而且地形的起伏也不影響這類(lèi)老年人的生活,反而可以為其提供健身、鍛煉的空間條件。因此,關(guān)于地形地勢還應該根據項目的類(lèi)型而具體分析。

    此外,養老地產(chǎn)項目具有多元化的特征,不同定位、不同類(lèi)型、不同規模的養老地產(chǎn)項目對以上因素的依賴(lài)程度各不相同。因而需根據不同情況,綜合考慮。例如,高端養老地產(chǎn)項目相對于低端養老地產(chǎn)項目而言,往往對地塊的自然條件,即生態(tài)環(huán)境要求較高,而對地塊區位以及配套設施條件要求相對較弱。因為,此類(lèi)項目往往追求高品質(zhì),更看重環(huán)境,并且自身配套條件相對較高,所以對配套設施條件的依賴(lài)相對較弱。而位于城市周邊,與城市聯(lián)系便利,且距離城市稍遠一些的郊區,往往生態(tài)環(huán)境較好,易營(yíng)造良好的生活環(huán)境,可以滿(mǎn)足此類(lèi)項目對品質(zhì)的要求,因此這類(lèi)地區往往是高端養老地產(chǎn)項目的最優(yōu)選址方案。相反,低端養老地產(chǎn)項目或者規模較小的養老地產(chǎn)項目,往往自身不具備較高的公共服務(wù)配套條件,因此對配套設施條件的依賴(lài)相對較高。于是此類(lèi)項目在選址之時(shí),更應看重的是地塊區位與配套設施條件因素。

    綜上所述,養老地產(chǎn)項目的選址應該著(zhù)重考慮地塊區位、自然環(huán)境、生活環(huán)境、配套設施、交通條件以及地形地勢等六個(gè)方面因素。而不同定位、不同規模、不同類(lèi)型的養老地產(chǎn)項目又要根據項目自身的不同情況,對上述因素進(jìn)行綜合權衡和考慮,做到因地制宜,具體問(wèn)題具體分析。只有這樣,才能確定與項目相匹配的最優(yōu)選址方案。

    7.2  功能分區

    養老地產(chǎn)項目的基本功能區應包括:生活居住區、商業(yè)配套服務(wù)區、休閑娛樂(lè )區、醫護保健區、教育服務(wù)區、兒童托管區和管理服務(wù)區等。
     

    養老養生項目規劃,養老地產(chǎn)項目規劃,田園養老項目規劃

    功能分區


    7.2.1 生活居住區

    生活居住區為老年人日常居住的生活區。主要為老年公寓等老年住宅。

    7.2.2 商業(yè)配套服務(wù)區

    商業(yè)配套服務(wù)區主要是為老年人提供商業(yè)配套服務(wù)的區域。包括銀行、保險公司、郵局、商場(chǎng)、超市、洗衣店、理發(fā)店、咖啡廳、餐館、度假酒店等。

    7.2.3 休閑娛樂(lè )區

    休閑娛樂(lè )區主要是為老年人提供室內外休閑娛樂(lè )的場(chǎng)所,供老年人日常交流提供場(chǎng)地。主要包括公園、書(shū)畫(huà)室、棋牌室、閱覽室、茶室、健身房、電影院、劇院、老年活動(dòng)中心、特色農場(chǎng)等。

    7.2.4 醫護療養區

    醫護療養區主要為老人提供醫療、護理等服務(wù)的區域。主要為專(zhuān)業(yè)醫院、護理中心等。

    7.2.5 教育服務(wù)區

    教育服務(wù)區主要為老人提供包括健康、烹飪、藝術(shù)等方面的繼續教育服務(wù),圓老年人的求學(xué)夢(mèng),豐富老年生活,陶冶情操。真正實(shí)現老有所為,老有所樂(lè )。主要包括老年大學(xué)等。

    7.2.6 兒童托管區

    在一些養老地產(chǎn)項目中,有部分老人與晚輩一起生活,也有晚輩探望老人時(shí)會(huì )帶著(zhù)兒童一起居住。因此,就需要有專(zhuān)業(yè)的兒童托管服務(wù)。兒童托管區就是為迎合這部分需求,而專(zhuān)門(mén)設立的區域。主要包括幼兒園、兒童托管中心等。

    7.2.7 管理服務(wù)區

    管理服務(wù)區主要為入住的老人提供手續辦理、物業(yè)管理、家政服務(wù)等綜合管理服務(wù)的區域。包括:接待服務(wù)中心、配餐服務(wù)中心、物業(yè)管理服務(wù)中心、家政服務(wù)中心等。

    綜上所述,此種功能分區是基于大型養老地產(chǎn)項目的功能分區,比較理想,配套比較完善。但是,具體養老地產(chǎn)項目還應根據具體項目的規模大小與項目類(lèi)型綜合考慮確定項目的功能分區。

    7.3  用地布局

    養老地產(chǎn)的規劃布局應以人為本,充分考慮老人的需求、生活習慣、環(huán)境營(yíng)造、享用公共服務(wù)實(shí)施的便利度以及安全性等方面因素,合理安排不同功能分區之間、不同項目之間的位置關(guān)系。具體應遵循以下幾點(diǎn)原則:
     

    養老養生項目規劃,養老地產(chǎn)項目規劃,田園養老項目規劃

    布局原則


    “養老地產(chǎn)項目用地布局基本模型”的提出是基于大型綜合養老社區的基礎上,提出的抽象理論模型,旨在為養老地產(chǎn)項目的規劃布局提供參考。詳見(jiàn)下圖:

    養老養生項目規劃,養老地產(chǎn)項目規劃,田園養老項目規劃

    功能布局理想模型


    本模型的特點(diǎn)是:

    a) 于項目中心集中布局公共服務(wù)設施,形成公共服務(wù)中心,養老生活居住區以公共服務(wù)中心為核心環(huán)繞布局。這樣布局極大地保證了公共服務(wù)設施的利用效率,提高了可達性,方便每個(gè)生活居住區對公共服務(wù)設施的享用。

    b) 主入口直接與休閑娛樂(lè )區相連。這樣布局避免了入口是管理服務(wù)區所造成的束縛感、壓抑感,避免了入口是醫護療養區的緊張感。相反,主入口直接與休閑娛樂(lè )區相連,可以給人以環(huán)境優(yōu)美、文化氛圍活躍、歡樂(lè )而富有活力的第一印象。從而,徹底改變傳統養老院或一般養老地產(chǎn)項目給人帶來(lái)的孤獨、沉悶、荒涼的習慣印象,增強業(yè)主的歸屬感和幸福感。

    c) 模型將休閑娛樂(lè )區、商業(yè)配套服務(wù)區、兒童托管區與管理服務(wù)區集中布置,將醫護療養區、教育服務(wù)區與居住區結合布局。這樣布局的優(yōu)點(diǎn)是充分考慮老人休息、病人療養以及教學(xué)活動(dòng)對安靜環(huán)境的需求,避免互相干擾。

    d) 管理服務(wù)區位于項目核心區位。管理服務(wù)區為項目的核心服務(wù)區,布局在中心位置可以使其服務(wù)能力完全覆蓋整個(gè)社區。另外,新業(yè)主到項目地考察,在到達位于管理服務(wù)區的接待中心前,沿路可以看到整個(gè)園區的綜合配套和主要景觀(guān)足以堅定新業(yè)主入住的信心,從而利于銷(xiāo)售。

    e) 滿(mǎn)足業(yè)主的消費心理。此種布局的特點(diǎn)是,當業(yè)主進(jìn)入到社區時(shí),直接映入眼簾的就是公共服務(wù)設施,主要交通沿線(xiàn)亦都是公共服務(wù)設施。這會(huì )讓業(yè)主感到社區公共服務(wù)設施配套十分完備,從而增強了對公共服務(wù)設施配套的滿(mǎn)足感。另外,由于公共服務(wù)設施建筑形式往往比較豐富、美觀(guān),令人賞心悅目。其次,由于公共服務(wù)設施人流相對密集、活躍的特點(diǎn),往往可以給人以歡樂(lè )、繁榮的感覺(jué),從而打破養老社區的孤寂和荒涼感,最終提高業(yè)主對社區的認可度。

    需要強調的是,“養老地產(chǎn)項目用地布局基本模型”是一個(gè)基于大型養老綜合社區的基礎上,抽象的理論模型,切忌生硬照搬模仿。不同養老地產(chǎn)項目可以根據具體項目的實(shí)際情況,加以靈活運用。

    7.4  路網(wǎng)交通規劃

    養老地產(chǎn)項目的交通規劃,應充分考慮老人的出行安全與出行習慣,做到人車(chē)分流,并適當采用公共交通,提倡使用低碳節能交通工具,減少環(huán)境污染,降低交通噪音。另外,在路網(wǎng)規劃時(shí),要考慮通而不暢的特點(diǎn),從而降低內部交通的車(chē)行速度,保障社區內部老年人出行活動(dòng)的安全。

    山合水易觀(guān)點(diǎn)

    養老地產(chǎn)項目的規劃應充分考慮項目的規模與其自身類(lèi)型特點(diǎn),具體問(wèn)題具體分析,對項目的選址、功能分區確定、用地布局以及交通形式、交通工具的使用等進(jìn)行深入研究和考慮,這是一個(gè)養老地產(chǎn)項目成功的基礎。

     

    END

  • 附:養老地產(chǎn)項目的建筑設計

    8.1 建筑類(lèi)型

    住宅在養老地產(chǎn)中占據著(zhù)核心地位,是十分重要的產(chǎn)品之一,是養老地產(chǎn)的最基本構成要素,也是老人決定是否選擇入住所關(guān)注的首要問(wèn)題。而對于養老住宅,住宅類(lèi)型與戶(hù)型又是老人重點(diǎn)考慮的兩個(gè)方面。因此,什么樣的住宅類(lèi)型,什么樣的戶(hù)型,適合什么樣的老人是我們在養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,值得注意的關(guān)鍵問(wèn)題。
  • 附:養老地產(chǎn)項目的建筑設計

    TOPICS

     

    8.1  建筑類(lèi)型

    8.1.1 住宅

    住宅在養老地產(chǎn)中占據著(zhù)核心地位,是十分重要的產(chǎn)品之一,是養老地產(chǎn)的最基本構成要素,也是老人決定是否選擇入住所關(guān)注的首要問(wèn)題。而對于養老住宅,住宅類(lèi)型與戶(hù)型又是老人重點(diǎn)考慮的兩個(gè)方面。因此,什么樣的住宅類(lèi)型,什么樣的戶(hù)型,適合什么樣的老人是我們在養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,值得注意的關(guān)鍵問(wèn)題。

    A. 住宅類(lèi)型

    老年人的經(jīng)濟能力不盡相同,那么為了滿(mǎn)足不同老年人的需求,在養老地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,就要針對這些不同經(jīng)濟能力的老人,設計不同的產(chǎn)品類(lèi)型與之對應。經(jīng)研究,我們?yōu)椴煌?jīng)濟能力的老年人精心設計了老年公寓、大眾居家養老住宅、花園洋房養老住宅、高級養老住宅等不同類(lèi)型的住宅產(chǎn)品。

    a) 老年公寓

    老年公寓,主要是公寓類(lèi)型住宅,是針對經(jīng)濟能力偏弱或空巢老人而量身設計的養老住宅。

    該類(lèi)住宅主要為養老居室,并設有餐廳、老年活動(dòng)室、心理咨詢(xún)室、圖書(shū)閱覽室、老年網(wǎng)絡(luò )大學(xué)、行政管理中心、咨詢(xún)接待中心、職工宿舍、維修中心等綜合服務(wù)與配套設施,專(zhuān)供老年人集中居住,是綜合管理的住宅類(lèi)型。
     

    老年公寓
    老年公寓

    b) 大眾居家養老住宅

    大眾居家養老住宅,主要為高層或小高層住宅,這類(lèi)建筑屬于養老住宅產(chǎn)品的主體,在經(jīng)濟上可以滿(mǎn)足多數家庭的承受能力。同時(shí)通過(guò)戶(hù)型的設計,可以有效地和居家養老模式結合起來(lái),創(chuàng )造出不同類(lèi)型的“兩代居”,盡顯家庭溫馨,讓老人晚年盡享天倫之樂(lè )。
     
    圖30大眾居家養老住宅

    大眾居家養老住宅


    c) 花園洋房養老住宅

    花園洋房養老住宅,為多層住宅,主要是針對經(jīng)濟能力偏強的居家養老需求設計的養老住宅產(chǎn)品。此類(lèi)住宅多采用先進(jìn)的設計理念和技術(shù),戶(hù)型偏大,配備露臺、陽(yáng)臺等,居住環(huán)境良好,適合兩代居、三代居的居家養老需求。
     

    圖31花園洋房養老住宅

    花園洋房養老住宅


    d) 高級養老住宅

    高級養老住宅,主要為獨棟別墅或者聯(lián)排別墅型養老住宅,主要面向經(jīng)濟能力強,對老年生活有更高要求的養老需求。此類(lèi)住宅具有低層低密的特點(diǎn),更加方便老人直接享受戶(hù)外環(huán)境,同時(shí)更容易營(yíng)造親切溫馨的氛圍,突出兩代居設計理念,為較高標準的養老住宅。
     

    圖32高級養老住宅

    高級養老住宅


    B. 戶(hù)型

    老年人隨著(zhù)年齡的增長(cháng),在運動(dòng)機能,平衡感,反應靈敏度,視覺(jué)及聽(tīng)覺(jué)等生理機能方面衰退明顯。因此,在做養老住宅的戶(hù)型設計時(shí),要以方便老年人使用和提高老年人的生活居住質(zhì)量為目的,以老年人的生活習慣與實(shí)際需求為核心來(lái)進(jìn)行方案構思。具體應注意以下問(wèn)題:

    第一,充分考慮老年人的生理與心理特點(diǎn),遵循安全性、健康性、便捷性、實(shí)用性和靈活性等相結合的設計原則。比如,充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間,從而保證老年人能夠方便地在住宅內走動(dòng),以形成科學(xué)合理且符合居住者生活習慣的戶(hù)型。

    第二,在功能布局方面,明確合理地劃分各功能空間,保障體現老年人的自立和安全性。保證老年人臥室盡量靠南側布置并設置陽(yáng)臺,方便老人休息曬太陽(yáng)。保證室內動(dòng)線(xiàn)流暢,減少垂直交通,消除地面高差,避免曲折多變的交通路線(xiàn)和空間布置。

    第三,在設備與設施方面,要按照老年人的人體尺度和心理、生理特點(diǎn)進(jìn)行設計。老年人臥室內衛生間宜按殘疾人衛生間標準設計,以滿(mǎn)足特殊使用要求。

    第四,要注重戶(hù)型設計的適老性與經(jīng)濟性的統一。

    另外,設計參照規范可參考《老年人建筑設計規范》、《無(wú)障礙設計規范GB50763-2012》、《老年人居住建筑設計標準》。

    a) 公寓型養老住宅戶(hù)型

    為保證老年人使用的舒適性,設計中注意爭取較大南向面寬和較小進(jìn)深,使起居室、臥室、廚房采光充足;臥室空間大小、家具布置滿(mǎn)足老人各自生活需求。服務(wù)陽(yáng)臺與起居室陽(yáng)臺連通,在較小的套型中形成連貫便捷的動(dòng)線(xiàn),對老人洗晾衣、種植花卉、曬太陽(yáng)等均有益處;回游動(dòng)線(xiàn)不僅有助于豐富室內空間,還對改善戶(hù)內通風(fēng)采光、增進(jìn)視線(xiàn)、聲音聯(lián)系等具有重要意義。
     

    公寓型養老住宅戶(hù)型


    b) 其他養老住宅戶(hù)型

    為了滿(mǎn)足不同家庭養老需求,我們提供了三大類(lèi)的養老住宅戶(hù)型。即:一類(lèi)是和子女住在一起生活的共居型戶(hù)型;一類(lèi)是半鄰居型戶(hù)型;一類(lèi)是完全鄰居型戶(hù)型。

    “完全共居型戶(hù)型”

    該套型標準較低,是在一個(gè)戶(hù)型內按兩代人不同的使用需求進(jìn)行設計的。套型空間基本配置為“三室兩廳一廚兩衛”或“三室一廳一廚兩衛”。
     

    圖35完全共居型戶(hù)型圖

    完全共居型戶(hù)型圖


    回游動(dòng)線(xiàn):指住宅內各空間之間形成的可以回環(huán)往復的動(dòng)線(xiàn),通過(guò)對各室之間的開(kāi)口數量和位置進(jìn)行巧妙調整,可形成豐富的“回游動(dòng)線(xiàn)”

    ① 縮短交通距離,降低老人發(fā)生意外機率;

    ② 便于老人發(fā)生意外時(shí),緊急救助

    ③ 加強視線(xiàn)聯(lián)系,了解老人需求

    ④ 促進(jìn)聲音通達

    ⑤ 利于通風(fēng)采光

    “半鄰居型戶(hù)型”

    該戶(hù)型在空間布局上,老年人和子女的居住空間獨立性更強一些。此類(lèi)戶(hù)型還可設置成“分廚半鄰居型套型”,老人和子女除了各自獨立使用的臥室和衛生間以外,還有各自獨立的廚房,這樣解決了老人和子女生活作息時(shí)間以及飲食口味不同等問(wèn)題。
     

    圖36半鄰居型戶(hù)型圖

    半鄰居型戶(hù)型圖
     

    共居
    共居
    共居
    共居


    “完全鄰居型戶(hù)型”

    該戶(hù)型由適合老年人和子女居住的兩套戶(hù)型組合而成,能滿(mǎn)足老年人和子女兩代人均有獨立的生活空間的需求,生活上互不干擾。同時(shí),又方便老人與子女間的相互照顧和聯(lián)絡(luò )。這類(lèi)戶(hù)型還可根據客戶(hù)的不同需求,設置成戶(hù)內有門(mén)聯(lián)通和戶(hù)內無(wú)門(mén)聯(lián)通兩種類(lèi)型。
     

    圖37完全鄰居型戶(hù)型

    完全鄰居型戶(hù)型
     

    鄰居
    鄰居
    鄰居
    鄰居

    8.1.2公建

    在養老地產(chǎn)中,服務(wù)有著(zhù)舉足輕重的作用。而服務(wù)的空間載體則是公建設施,因此公建設施的建設與配套情況,在一定程度上決定了養老地產(chǎn)的品位和價(jià)值。

    經(jīng)研究,我們認為在養老地產(chǎn)中的公建設施至少應該包括:醫護配套、生活配套和娛樂(lè )配套三大公建設施體系。

    6.2  建筑細節

    在建筑細節設計方面,應將宜老設計深度融入生活情境,實(shí)現對老年人保持自立、自尊生活態(tài)度的引導與鼓勵。適老化設計應體現在社區的各個(gè)角落,從細節處彰顯人性化。

    6.2.1套內設計

    目前市場(chǎng)上養老住宅分兩種,一種是老年人單獨生活的專(zhuān)住型,另一種是和子女一起住的混住型又稱(chēng)兩代居。不論哪種住宅模式套內都有門(mén)廳、廚房、衛生間、起居室、餐廳、臥室、陽(yáng)臺。這里先把這兩種模式的共同的地方進(jìn)行逐一設計解析。

    A. 門(mén)廳

    門(mén)廳在套內設計中所占面積不大,但在使用頻率較高。老人在出門(mén)或回家時(shí),往往在門(mén)廳要有一系例動(dòng)作。因此,門(mén)廳的各個(gè)功能安排緊湊有序,保證老人安全出行。
     

    圖38門(mén)廳示意圖

    門(mén)廳示意圖
     

    圖39門(mén)廳設計詳解

    門(mén)廳設計詳解


    設計要點(diǎn):

    ① 門(mén)廳要盡量開(kāi)敞,保障輪椅的通行和急救單架的出入。

    ② 平開(kāi)門(mén)時(shí),應考慮調節自動(dòng)關(guān)閉裝置,拉柄易于老年人的操作,避免采用圓形拉柄,門(mén)戶(hù)應設有高低兩個(gè)觀(guān)察孔。戶(hù)門(mén)門(mén)檻高度應控制在20mm左右。

    ③ 門(mén)廳需要一邊墻面布置鞋柜、鞋凳和設置扶手。鞋柜宜在850mm高度設置臺面,以便老人使用。鞋柜下留有300mm高度以便于放常穿的鞋子。鞋凳靠近鞋柜設計,便于老人換鞋,鞋凳旁邊應設有豎向扶手,幫助老人站起身來(lái)。

    ④ 設有輪椅折疊暫存空間深度約350mm,設置傘立防止雨水滴濕地面。

    ⑤ 門(mén)廳應設有照明,燈具開(kāi)關(guān)設在進(jìn)門(mén)方便操作的位置,距地1200mm,可留一處電源,供吸塵器等電器使用。

    ⑥ 門(mén)廳通行寬度要保證輪椅通過(guò)和護理人員的操作空間,一般不小于1200mm,門(mén)廳軸線(xiàn)尺寸不小于2200mm。

    B. 過(guò)道

    過(guò)道在戶(hù)內連通各個(gè)房間,起著(zhù)聯(lián)通的作用。在設計過(guò)程中要注意以下幾點(diǎn):

    ① 寬度不應小于1m,以方便輪椅及護理人員通過(guò);

    ② 長(cháng)度也不宜過(guò)于太長(cháng),以降低腿腳不方便的老人由于行動(dòng)路線(xiàn)過(guò)長(cháng)而帶來(lái)通行的危險;

    ③ 燈光不應和其他房間產(chǎn)生亮度差,減少由于燈光強弱變化為老人帶來(lái)的不適,降低產(chǎn)生危險的可能;

    ④ 洗手間入口和有臺階的地方應設置位置低的壁燈,保障老人通行的安全;

    ⑤ 應設置帶指示功能的大面板開(kāi)關(guān),方便老人使用;

    ⑥ 走廊長(cháng)的房間,應在多處設置控制開(kāi)關(guān),方便老人使用;

    ⑦ 扶手高度約700-800mm,注意材料的手感和耐久性,使用近圓形的扶手,扶手端部向下方或者墻壁方向彎曲。
     

    圖40過(guò)道示意圖

    過(guò)道示意圖
     

    圖41過(guò)道設計詳解

    過(guò)道設計詳解


    C. 起居室

    起居室是老人聊天、待客等家庭活動(dòng)和看電視的場(chǎng)所。應迎合老人心理需求和活動(dòng)能力進(jìn)行設計。應營(yíng)造開(kāi)敞明快、親切溫馨的氛圍,讓老人感受到生活的樂(lè )趣,保持良好的心態(tài)。其設計要點(diǎn)如下:

    ① 起居室的開(kāi)間、進(jìn)深尺寸是考慮家具的擺放、輪椅通行和老人看電視的適宜的視距而確定的。一般老人住宅中起居室的開(kāi)間為3300mm~4500mm,進(jìn)深通常不小于3600mm。

    ② 沙發(fā)與茶幾間通行距離不宜小于300mm,茶幾距電視柜間距至少800mm。坐具擺放不宜封閉,坐席區宜設老人專(zhuān)座。茶幾高度通常在500mm左右比較適宜。

    ③ 起居室宜“袋形”布置,盡量保證不被主要交通動(dòng)線(xiàn)穿越,以形成安定的區域。

    ④ 起居室內保證良好的自然采光與通風(fēng),門(mén)窗采光面積要大,開(kāi)啟扇保證一定數量和面積。

    ⑤ 除主要照明外,還應設置局部照明,方便老人讀書(shū)看報,大面板開(kāi)關(guān)的設置以及電源插座應安裝在便于使用的位置。

    ⑥ 起居室與陽(yáng)臺交的地面交接處應接平,不宜產(chǎn)生高差。
     

    圖42起居室示意圖

    起居室示意圖
     

    圖43起居室設計詳解

    起居室設計詳解


    D. 陽(yáng)臺

    陽(yáng)臺主要是提供老人曬太陽(yáng)、鍛煉以及收拾雜物的場(chǎng)所,是老人與外界交流接觸的需求。提高老人身心健康有著(zhù)重要意義。

    ① 考慮輪椅的回轉空間,陽(yáng)臺進(jìn)深宜大于1500mm,陽(yáng)臺地面與室內高差進(jìn)量消除或減小。

    ② 在滿(mǎn)足采光需求的前提下,陽(yáng)臺宜有適當實(shí)墻面來(lái)滿(mǎn)足儲藏功能??舍敀斓豕?、倚靠?jì)ξ锕?、在墻上加鉤掛小物等,進(jìn)行分類(lèi)儲藏。

    ③ 陽(yáng)臺宜設洗衣區,洗衣機旁邊應配上洗滌池,便于老人清潔和清掃、澆花時(shí)就近取水。洗滌上方應設燈具。

    ④ 陽(yáng)臺護攔高度1100mm~1200mm,晾衣桿宜采用升降式,晾衣桿搖柄安裝在距地1200mm。
     

    圖44陽(yáng)臺示意圖

    陽(yáng)臺示意圖
     

    圖45陽(yáng)臺設計詳解

    陽(yáng)臺設計詳解


    E. 餐廳

    餐廳在老人的日常生活中使用頻率較高,不僅滿(mǎn)足于老人的一日三餐還承載了更多的功能,應更注重自然采光和通風(fēng),使空間更為舒適和明亮。

    ① 餐廳宜靠近廚房設置,使上菜、取放餐具等活動(dòng)更為便捷,避免老人手持餐具行走過(guò)程距離。

    ② 在老年人住宅中,宜保持餐廳與廚房之間的視線(xiàn)關(guān)系,便于在餐廳和廚房中活動(dòng)的人能相互交流,了解對方的狀況。

    ③ 備餐臺或餐邊柜可作為餐廚間的接手臺,避免老人頻繁進(jìn)出廚房,耗費體力。

    ④ 餐廳應具備適當的“延伸”的靈活性(可采用餐起空間聯(lián)通,餐桌可折疊拉伸等手法),以適應節假日親友來(lái)用餐時(shí)人數突變的情況。

    ⑤ 餐桌下空檔處的高度保證腿部及輪椅可推入。若有輪椅老人,則應為其留出用餐專(zhuān)座。專(zhuān)座的位置應方便輪椅的進(jìn)出,宜設在餐桌邊空間較大的一側。
     

    圖46餐廳示意圖

    餐廳示意圖
     

    圖47餐廳設計詳解

    餐廳設計詳解


    F. 廚房

    周到細致的廚房是保證老人實(shí)現自主生活的基礎??臻g設計的重點(diǎn)是確保老人能夠安全、獨立地進(jìn)行操作活動(dòng);其次要能做到省力、高效,支持老人完成力所能及的家務(wù)勞動(dòng),從而生活更自信與愉悅。應考慮以下設計問(wèn)題:

    ①保證各種常用設備安排緊湊,操作流線(xiàn)合理,各操作之間互不防礙¬,交接順暢,形成理想的“工作三角形”,保證老人使用時(shí)省力、安全。

    ②水池上方中部高度可設置瀝水托架,便于洗滌后順手放置餐具;爐灶旁的中部柜可用于放置調味品、常用炊具等。

    ③操作臺下部留空高度不小于650mm,便于老人腿部的插入,可升降的操作臺更佳。

    ④爐灶及洗菜池前擋板處宜設置舒適扶手,便于乘輪椅的老人抓握扶手靠近操作臺,并可在操作時(shí)倚靠,減少體力消耗。

    ⑤爐灶宜有自動(dòng)斷火功能并與抽油煙機聯(lián)動(dòng)。點(diǎn)火同時(shí)抽油煙機啟動(dòng),關(guān)火后抽油煙機延遲工作一定時(shí)間再自動(dòng)關(guān)閉,確保老人安全使用。

    ⑥廚房可布置至少兩人使用的小餐臺,供老人在廚房簡(jiǎn)單用餐??梢约孀霾僮鹘邮峙_,注意擺放位置不影響老人出入。

    ⑦解決老人愛(ài)囤積食品,存放冷凍類(lèi)藥品、營(yíng)養品等的需求;冰箱旁邊應有接手臺面,便于老人取放物品。

    ⑧拉手造型圓潤,尺寸合理,便于老人抓握,不會(huì )造成老人掛擦磕碰,安裝位置合理,處于老人舒適操作高度范圍內。

    ⑧ 老人廚房操作臺以U型、L型布局為佳,一是利用轉角布置水池及灶臺;一是有利于形成較長(cháng)的連續臺面。
     

    圖48廚房示意圖

    廚房示意圖
     

    圖49廚房設計詳解

    廚房設計詳解


    G.臥室

    臥室在老年住宅中除了睡覺(jué)休外,還往往會(huì )容納其他活動(dòng),對于行動(dòng)不便臥床的老人而言,臥室更是老人主要的生活場(chǎng)所。老人的房間需要安全性和舒適度。

    ① 老人臥室面寬一般為3600mm以上,進(jìn)深也不低于4200mm。床與對面家具之間的距離大于800mm,以便于輪椅通過(guò)。

    ② 老人臥室進(jìn)門(mén)處不宜設置狹窄的拐角,以免急救時(shí)擔架出入不便。床頭應設緊急呼叫器,保證老人躺在床上伸手可及。

    ③ 老人床旁應設置較高臺面供老人撐扶,兼具儲藏功能(例如書(shū)桌、床頭柜等),宜設置明格或抽屜,供存放隨時(shí)拿取的物品,并便于老人看清、翻找內部的物品。

    ④ 老人畏冷喜陽(yáng),臥室宜布置在南向,使光線(xiàn)盡量照到床上。

    ⑤ 老人臥室的進(jìn)深應比一般臥室略大,一來(lái)可以為輪椅轉圈留出足夠空間,二來(lái)可以滿(mǎn)足老人分床睡(擺放兩張單人床)的需求,還能在臥室中留出一塊完整的、活動(dòng)區域。

    ⑥ 空調不宜直接吹向床鋪和座位。電腦屏幕不要正對窗,以免反光。
     

    圖50臥室示意圖

    臥室示意圖
     

    圖51臥室設計詳解

    臥室設計詳解


    H. 衛生間

    衛生間是老年住宅設計中不可缺功能空間,設備密集、使用頻率高空間而有限。老人在使用時(shí)發(fā)生跌倒、摔傷等事件的頻率很高,突出疾病也很多見(jiàn),是住宅中最容易發(fā)生危險事故的場(chǎng)所。在設計時(shí)需遵循以下原則,保證其安全、方便性。

    ① 老人使用的衛生間面積不能過(guò)大也不能過(guò)小,空間過(guò)大時(shí),會(huì )導致潔具布置比較分散,老人在使用時(shí)動(dòng)線(xiàn)太長(cháng),行動(dòng)中又無(wú)手扶處。增加了危險性。面積過(guò)小,通行較為局促,老人行動(dòng)不自如,容易發(fā)生磕碰,而且造成輪椅進(jìn)入,護理人員很難相助。尺寸在2200mmX2250mm

    ② 劃分干濕分區,避免老人洗浴完穿著(zhù)濕托鞋帶到其他區域地面,增加滑倒危險。

    ③ 坐便旁邊設扶手,輔助老人起坐動(dòng)作。淋浴噴頭、浴缸旁邊也應設L型扶手,輔助老人進(jìn)出洗浴區域,以及在洗浴中轉身、起坐等。

    ④ 為方便救助人員進(jìn),衛生間的門(mén)設計為推拉門(mén)或外開(kāi)。緊急呼叫器距便器前沿距離不小于100mm,高度距地400~1000mm左右。其位置安排應注意避免在使用扶手或拿取手紙時(shí)造成誤碰。為了讓老人倒地后仍能使用緊急呼叫器,可加設拉繩,下垂至距地面100mm處。

    ⑤ 老年人更應使用坐便器,重心較穩定。注意水箱應采用較大的扳手式?jīng)_水開(kāi)關(guān)。宜設置智能便座,解決老人一系列清潔困難??紤]到一般操作在右邊,故便坐的電源插座亦宜設在便器右側,距地高都為400mm。

    ⑥ 老人使用的淋浴間內部尺寸應比一般的淋浴間略寬松一些,以便護量人員進(jìn)入。但也不能過(guò)大,以免老人腳下打滑無(wú)處扶靠。通常寬900~1200mm、長(cháng)1200~1500mm為宜。最好在浴間設置坐凳。

    ⑦ 浴缸長(cháng)度不宜過(guò)大,以防止老人下滑溺水,內腔長(cháng)度不宜大于1500mm;高度不宜超過(guò)450mm,以便于老人進(jìn)出;浴缸壁宜有合適傾角,便于老人盆浴時(shí)倚靠。

    ⑧ 老人洗面及整理的空間設計要點(diǎn):應保證老人能坐姿操作,并有適宜的臺面和充足的儲藏空間。

    ⑨ 老人洗浴前后穿脫衣物、擦腳換鞋的空間設計要點(diǎn):保持較高室溫,能坐姿完成動(dòng)作,并要有適宜的臺面、掛桿、擱架等放置衣物。

    ⑩ 老人進(jìn)行洗衣機刷洗清潔用具等家務(wù)勞動(dòng)的區域設計要點(diǎn):應有放置洗衣機和換洗衣物的空間,同事要考慮洗滌、清潔用具的存放位置。
     

    圖52衛生間示意圖

    衛生間示意圖
     

    圖53衛生間設計詳解

    衛生間設計詳解


    I. 細部空間設計

    ① 墻壁

    墻壁轉角部分作圓角處理;

    除扶手外,墻壁上無(wú)凸出物。消火栓埋入墻里;

    扶手連續性處理,距地高700~800mm,采用手感好的材料如木材,截面直徑40mm,轉角也要作圓角處理。

    ② 地面

    選用吸音浸水后也防滑的材料;耐磨損。

    ③ 門(mén)窗的設計要點(diǎn)

    門(mén)的寬度滿(mǎn)足輪椅進(jìn)出,不設門(mén)檻,外門(mén)凈寬不得小于1.1m,內門(mén)通行寬度不得小于0.8mm;

    門(mén)輕易于開(kāi)啟,宜用推拉門(mén)代替平開(kāi)門(mén),不許使用玻璃門(mén);

    門(mén)的把手應選用旋臂較長(cháng)的拉柄,拉柄高度在0.9m~1m之間;

    居室窗臺的高度在750~800mm左右;

    窗臺的寬度要適當增加,一般不少于250~300mm;

    矮窗臺里側應當設置高0.9~1m的安全欄桿

    8.2.2公共空間

    A. 樓廳電梯廳設計

    ① 電梯內部設置,轎廂壁上離地0.9m和0.75m處有扶手設置,正對電梯轎廂門(mén)的壁上懸掛傾斜的鏡面;

    ② 電梯按鈕操作盤(pán)設置在適合乘坐輪椅者使用的高度,且兩側都可以進(jìn)行操作,電梯開(kāi)門(mén)時(shí)間較長(cháng),且門(mén)口裝有光電感應裝置,防止夾傷;

    ③ 電梯尺度,尺寸要適應擔架的長(cháng)度,應大于1400㎜X1350 ㎜;

    ④ 留足輪椅可以轉身的空間;

    ⑤ 方便的出入口,寬度要確保輪椅可以通過(guò),門(mén)寬宜大于800㎜,出入口不設置臺階,宜選用推拉門(mén)、自動(dòng)門(mén);

    ⑥ 地面鋪設浸水后也能防滑的材料,地磚之間的縫隙不應過(guò)寬;

    ⑦ 大廳應清晰的交通動(dòng)線(xiàn),設置盆栽及休息座椅,便于老人休息停留。同時(shí)在門(mén)廳的一角還設有專(zhuān)門(mén)的休息區,供老人坐在陽(yáng)光下眺望外部的景色;

    ⑧ 設雙重門(mén),防風(fēng)節能;還可利用玄關(guān)兩側空間作為雨傘或輪椅的臨時(shí)存放處;

    ⑨ 門(mén)廳大堂服務(wù)臺的位置與入口玄關(guān),電梯廳以及周?chē)骺臻g具有良好的視線(xiàn)關(guān)系,使工作人員能查看到各方狀況;易于管理;

    ⑩ 門(mén)廳大堂通向各個(gè)功能區域的走廊、通道應有明確的導向,引導人員的動(dòng)線(xiàn)分流;對樓、電梯和公共衛生間等重要空間應有清晰的標識;

    ? 門(mén)廳大堂應設有宣傳欄和展示區。宣傳欄可設置在入口附近或電梯廳內,便于老人或其他來(lái)訪(fǎng)者經(jīng)過(guò)時(shí)看到;

    ? 門(mén)廳附近還可配置小賣(mài)店、公用電放臺、物品存放處等,方便老人使用;

    ? 交通動(dòng)線(xiàn)應盡量簡(jiǎn)便。失智老人往往無(wú)法判斷路線(xiàn),所以建筑內的交通動(dòng)線(xiàn)最好簡(jiǎn)單且可以回游,不需要老人選擇路口和方向,以免迷路。
     

    圖54電梯示意圖

    電梯示意圖
     

    圖55電梯廳示意圖

    電梯廳示意圖


    B. 公用樓梯設計

    踏步寬度充足,注意防滑,照明充足。

    ① 樓梯踏步尺寸

    對于老年人、及其他肢體靈活性受損的人,踏步高應該在16cm以下,踏步頂面寬應在300mm以上,梯段凈寬度1200mm,休息平臺1200mm。踏步立面縮進(jìn)尺寸應在2mm以下,否則容易絆倒老人。

     

    圖56樓梯踏步

    樓梯踏步
     


    ② 樓梯照明

    注意隱藏光源,不能直射人眼。照明光源應該采用多燈形式,以防止踏步表面出現陰影或自身的投影。最理想情況是設置地燈。
     

    圖57樓梯照明

    樓梯照明


    ③ 樓梯扶手

    樓梯扶手應安裝牢固,采用近似圓形的扶手,沿樓梯兩側連續安裝。在樓梯起始處,扶手端部應該延長(cháng)200mm以上。端部向下方或者墻壁彎曲,以防止老人勾住衣袖絆倒,如果有可能最好與走廊連接在一起。扶手半徑以30~40mm為宜,扶手與墻之間應有40~50mm的空隙。扶手可設置為雙重高度(900和750mm兩種)。
     

    圖58樓梯扶手

    樓梯扶手
     

    C. 消防設計

    從老年人的生理特征出發(fā),對消防設施進(jìn)行人性化和精細化設計。

    建立有效的防火分區。結合火災探測器,在防火門(mén)上設置自動(dòng)釋放器,平時(shí)防火門(mén)常開(kāi),火災時(shí)自動(dòng)關(guān)閉形成有效的防火分區。
     

    建立有效的防火分區

    增加使用無(wú)動(dòng)力逃生梯。無(wú)動(dòng)力逃生梯是依靠逃生人員的自身重力,帶動(dòng)梯子進(jìn)行工作,對于行動(dòng)不便的老人,是一種很好的逃生渠道,同時(shí)比較容易搭建。

     

    END

  • 附:養老地產(chǎn)項目的景觀(guān)設計

    老年人是人類(lèi)社會(huì )的一個(gè)特殊群體,由于退休賦閑以及從撫養人口轉變?yōu)楸粨狃B人口,幾十年形成的生活規律發(fā)生了劇變,不僅是生理上的退化,許多老年人在心理上都難以為自己找到合適的角色。在思想上、生活上、情緒上及人際關(guān)系等各方面上都產(chǎn)生了不適應,容易產(chǎn)生失落感。

    而景觀(guān)在養老地產(chǎn)中是不可或缺的一部分,老人每天的生活都離不開(kāi)各種各樣景觀(guān)。
  • 附:養老地產(chǎn)項目的景觀(guān)設計

    TOPICS


    老年人是人類(lèi)社會(huì )的一個(gè)特殊群體,由于退休賦閑以及從撫養人口轉變?yōu)楸粨狃B人口,幾十年形成的生活規律發(fā)生了劇變,不僅是生理上的退化,許多老年人在心理上都難以為自己找到合適的角色。在思想上、生活上、情緒上及人際關(guān)系等各方面上都產(chǎn)生了不適應,容易產(chǎn)生失落感。
     

    而景觀(guān)在養老地產(chǎn)中是不可或缺的一部分,老人每天的生活都離不開(kāi)各種各樣景觀(guān)。因此,針對老年人的特殊需求,對這樣一個(gè)特殊群體的生理特征、心理特征和行為特征進(jìn)行深度研究,通過(guò)適老化景觀(guān)的研究、設計及營(yíng)造,緩解甚至治愈老年人的生理及心理方面的問(wèn)題,為老年人提供健康、安全、優(yōu)美、生態(tài)的景觀(guān)環(huán)境,提高老年人的幸福指數,具有深刻意義。

    另外,對開(kāi)發(fā)商而言,適老化景觀(guān)的設計可以有效地提高養老地產(chǎn)的產(chǎn)品價(jià)值,增強產(chǎn)品的受歡迎程度,進(jìn)而利于養老地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售和盈利。

    因此,為了做好養老地產(chǎn)的適老化景觀(guān)設計,我們針對適老化的景觀(guān)設計原則、景觀(guān)元素、景觀(guān)設施、景觀(guān)的特色化與標識化以及景觀(guān)中的文脈進(jìn)行了深度研究,以期為養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的景觀(guān)環(huán)境建設提供指導。

    9.1  設計原則研究

    9.1.1 多層次的戶(hù)外交往空間

    根據不同個(gè)性的老年群體的需要進(jìn)行合理安排,在戶(hù)外交往空間的布置上,既有較為開(kāi)敞、熱鬧的群體活動(dòng)空間,又有較為私密、安靜的私人獨處空間,在空間的布置上做到有大有小、有動(dòng)有靜、有開(kāi)敞有密閉、有公共有私密,創(chuàng )造多層次的戶(hù)外交往空間。
     

    圖 90 多層次的戶(hù)外交往空間

     多層次的戶(hù)外交往空間


    9.1.2 易識別、易達的道路體系

    老年人的空間識別能力和記憶力隨著(zhù)年齡增長(cháng)逐漸下降,方位感差,容易迷路,給戶(hù)外活動(dòng)帶來(lái)障礙。因此,易識別、易到達的道路體系尤為重要,清晰明確的標識系統能增強老年人的方位感,在居住區內部一些重要的活動(dòng)場(chǎng)地或路口地帶,都需要設置清晰明確的標識系統,或者運用指示牌、小品或雕塑等來(lái)強化環(huán)境的特殊性。另外,建筑造型、色彩到細部的處理也都要考慮可識別性,以加強老人的識別與判斷能力,謹防老人迷路。

    9.1.3有安全感的領(lǐng)域性場(chǎng)地

    領(lǐng)域性反映了人們對空間環(huán)境占有欲與控制欲,它能為使用者提供安全感。老年人對領(lǐng)域感的要求更強,他們既希望參與到各年齡層的活動(dòng)中去,又希望有自己專(zhuān)用的活動(dòng)場(chǎng)地,供他們自由活動(dòng),不被人干擾(如圖)。
     

    圖 91 景觀(guān)能為老年人提供專(zhuān)有的活動(dòng)場(chǎng)地

    景觀(guān)能為老年人提供專(zhuān)有的活動(dòng)場(chǎng)地


    9.1.4 激發(fā)老年活力的多元化景觀(guān)

    多元化的景觀(guān)環(huán)境能夠促進(jìn)老年人的戶(hù)外活動(dòng),激發(fā)老年人的活力與朝氣,不僅是身體上,更是心理上的活力,能夠提高老年人自身的抵抗力的同時(shí)擁有更好的晚年心態(tài),常葆青春。因此,對每一個(gè)景觀(guān)層次都要進(jìn)行細致的塑造,以便更好地滿(mǎn)足和促進(jìn)老年人頻繁而多樣的戶(hù)外活動(dòng)(如圖)。
     

    圖 92 多樣的戶(hù)外活動(dòng)

     多樣的戶(hù)外活動(dòng)


    9.1.5 安全、舒適的景觀(guān)元素

    由于老年人生理和心理方面的特征,在環(huán)境的安全性和舒適性方面有更高的需求。要求有適宜的日照、清新的空氣、安靜、親近自然的環(huán)境以及適宜的聲光氛圍,特別要要避免危險或可能引起危險的元素干擾,才能使老年人輕松愉快的展開(kāi)活動(dòng)(如圖)。
     

    圖 93 舒適的景觀(guān)元素

    舒適的景觀(guān)元素


    9.1.6 完善、易操作的景觀(guān)設施

    老年人對外界的刺激、危險感知能力不靈敏,所以各類(lèi)景觀(guān)設施在設計時(shí)應注意提供視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、觸覺(jué)甚至嗅覺(jué)上的刺激和引導,是安全和易于使用的,設施的尺寸也應該符合老年人的人體工程學(xué)。

    9.1.7 生態(tài)保健型植物造景

    養老地產(chǎn)的景觀(guān)綠化,要充分考慮綠化的層次,注重喬木、灌木與藤草植被的結合,形成點(diǎn)、線(xiàn)、面的綠化系統,主要以改變小氣候、組合空間、創(chuàng )造景觀(guān)為目的,著(zhù)重其調節環(huán)境溫度、減弱噪音、抗風(fēng)、殺菌的作用,為小環(huán)境增加空氣濕度、改善區域氣候、凈化空氣、吸塵滯塵等方面起重要作用。此外,在相似的空間節點(diǎn)應考慮安排不同的植物環(huán)境,同時(shí)應有通俗易懂的樹(shù)種說(shuō)明標注,以此來(lái)提高環(huán)境的識別性。也可調動(dòng)公寓老人自行維護和管理,使綠化維護方便易行,且能發(fā)揮老年人的創(chuàng )造性表現力。

    9.1.8 人文關(guān)懷的無(wú)障礙景觀(guān)

    老年人自身的需求與現實(shí)的環(huán)境因其生理和心理狀態(tài)的變化而產(chǎn)生較大的距離,老年人進(jìn)行戶(hù)外活動(dòng)時(shí)產(chǎn)生了阻礙。因此景觀(guān)應充分考慮無(wú)障礙設計,器材設施應符合老年人生理特征,真正做到場(chǎng)所空間的方便可達(如圖)。各種活動(dòng)設施要滿(mǎn)足無(wú)障礙設計,步行道路面應當平整、防滑、順暢、水平,并采用不反光的鋪裝;通過(guò)控制空間的領(lǐng)域性和開(kāi)放性程度,能一定程度上控制犯罪的發(fā)生,在心理上加強可防衛性。
     

    圖 94 植物造景提供活動(dòng)場(chǎng)地

    植物造景提供活動(dòng)場(chǎng)地
     

    圖 95 無(wú)障礙景觀(guān)

    無(wú)障礙景觀(guān)

    9.2  景觀(guān)元素研究

    適老化的景觀(guān)元素主要包括適老化景觀(guān)鋪地、適老化景觀(guān)水體、適老化景觀(guān)植物、適老化景觀(guān)構筑物等。

    9.2.1 適老化景觀(guān)鋪地

    人進(jìn)入老年階段,由于生理機能的老化,就會(huì )出現行動(dòng)遲鈍、看不清楚或者聽(tīng)力減弱,并且這些癥狀會(huì )隨著(zhù)年齡的增長(cháng)會(huì )愈演愈烈;他們的意識和行為動(dòng)作都不太協(xié)調,協(xié)調能力下降,可控制的環(huán)境也變窄,對身心安全都存在著(zhù)危機感,所以他們比任何一個(gè)群體都渴望得到健康與安全感。老年人每天的大部分活動(dòng)基本都是通過(guò)步行來(lái)完成的,經(jīng)常行走于步行空間不僅可以使老年人生活充實(shí),強身健體,還可以增加社會(huì )交往的機會(huì )。因此,園區內的各類(lèi)活動(dòng)場(chǎng)所和景觀(guān)道路系統的景觀(guān)鋪地適老化設計十分重要。

    鋪裝場(chǎng)地的材質(zhì)一律選擇軟性材料,防滑,防水,如透水磚等;場(chǎng)地空間隨著(zhù)老年人的不同面積大小也不同,如開(kāi)場(chǎng)性的大空間和私密空間等;活動(dòng)場(chǎng)地的周?chē)夹枰O計廊架等休息設施,方便老人就地休息,小型廣場(chǎng)可以結合植物為背景進(jìn)行設計;道路布置須滿(mǎn)足可達性,便利性,同時(shí)增加老人行走的趣味性和舒適性;主環(huán)路人車(chē)分流,保證人行通過(guò)時(shí)的安全性;道路寬度適宜,主要考慮殘疾人的輪椅通過(guò);社區景觀(guān)設計中步行道的設計宜多用摩擦系數較大、平整度較高的地面鋪裝材料;道路轉彎處的鋪裝材料特殊處理,主要起到提示的作用;道路無(wú)障礙設計,如臺階,坡道,扶手欄桿等,尺度適宜,材質(zhì)柔軟實(shí)用性強;卵石按摩道,刺激感官系統;停車(chē)場(chǎng)的設計要滿(mǎn)足輪椅上下車(chē)的寬度。

    9.2.2 適老化景觀(guān)水體

    在舒適、安全的適老化景觀(guān)環(huán)境中,老年人追求的比物質(zhì)更高層面的精神層面的需求。風(fēng)景秀麗、和諧安寧、賞心悅目的景觀(guān)空間,能讓老年人排除憂(yōu)愁與心理負擔,感受到生活的美好,身心放松,在潛移默化中使內心獲得安全感與美的感受,促進(jìn)健康和交往;景觀(guān)設計時(shí),如果需要營(yíng)造活躍快樂(lè )的氛圍時(shí),就可以采用動(dòng)感的、變化的開(kāi)放形態(tài)作為景觀(guān)的主體,如噴泉等;營(yíng)造安靜平和的氛圍,可以采用大面積的靜態(tài)形態(tài)物體作為景觀(guān)主體,如大面積的水面,水邊的植物倒映在水面上,天空與水面作為一個(gè)統一的背景映襯出樹(shù)木的倒影,水天一色;在適老化景觀(guān)環(huán)境中可以因地適宜的設計水景,比如噴泉、疊水、湖面等,大量的水景也可以釋放足夠的空氣負離子,讓老人們在享受清涼的同時(shí)可以使大腦神經(jīng)系統得到放松、有益于身心健康;水池、花池等景觀(guān)小品要便于坐輪椅老年人接近,方便觸摸、觀(guān)賞。

    園區內水系主要以自然溪流為主,在休息廣場(chǎng)中可以設計靜水和水生植物組合,刺激老人的感官系統;局部設計休息觀(guān)景平臺,增加老人的活動(dòng)興趣;環(huán)繞水系的散布道,對不喜歡運動(dòng)的老人來(lái)說(shuō)是一個(gè)很好的去處,即可以欣賞花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng),又可以起到健身的作用。

    9.2.3 適老化景觀(guān)植物

    結合老年人的特殊性,我們在設計適老化景觀(guān)的時(shí)候,要注重各種色彩給人們帶來(lái)的不同感受,合理設計景觀(guān);比如在設計娛樂(lè )活動(dòng)場(chǎng)地的時(shí)候就要多采用運動(dòng)感比較強的橙色系或者橙色系組合;在安靜休息的場(chǎng)所,多選擇運動(dòng)感弱一些安靜的顏色,比如青色系列;人到了老年時(shí)期,各器官功能全面性衰老,視力減退,老化,眼疲勞;聽(tīng)力減退,重聽(tīng)耳鳴;感覺(jué)遲鈍,味覺(jué)減退,這些變化加強了情緒不穩定,心理煩惱,為憂(yōu)郁、軀體功能下降,多種衰老病癥叢生,容易產(chǎn)生繼發(fā)性情緒障礙和心理疾病;不同的色彩對老年人的生理、 心理刺激是不同的,可以引起一系列不同的色彩聯(lián)想,達到輔助治療的作用;園林植物能釋放大量的空氣負離子,能固氮釋氧,能殺滅細菌,凈化空氣,十分有利于老年人心臟病、高血壓、神經(jīng)衰弱的健康恢復;因此在植物配置時(shí)要根據老年人的生理和心理特點(diǎn),充分利用生態(tài)保健的植物,以喬、灌、藤、草植物共同構成多層混交立體的植物環(huán)境,適當配置花灌木和色葉樹(shù)木,同時(shí)具有生態(tài)上的科學(xué)性、配置上的藝術(shù)性、功能上的顯著(zhù)性,使活動(dòng)場(chǎng)所和植物形成一個(gè)相互依存,相互影響的生態(tài)系統。為老年人提供一個(gè)清新健康、和諧有序、穩定、優(yōu)美且能長(cháng)期共存的活動(dòng)環(huán)境。

    植物配置要求,四季有綠,三季有花;大量使用落葉大喬木和常綠中層樹(shù)種;科普花園中大量種植本土植物,更加具有想吐氣息;引鳥(niǎo)工程的使用,提高老年人的興趣;保健型生態(tài)園林,刺激老年人的各個(gè)器官,起到醫療保健的作用。

    9.2.4 適老化景觀(guān)構筑物

    老人們容易產(chǎn)生懶惰的心理,或者行動(dòng)不太方便以至于不愿意走出室外,這時(shí)候我們就應該通過(guò)景觀(guān)來(lái)誘導他們融入景觀(guān)環(huán)境,讓室內和室外有一個(gè)很簡(jiǎn)單方便自然的連接;適老化景觀(guān)環(huán)境中的基調應該是明朗健康,盡可能的滿(mǎn)足陽(yáng)光照耀,利用紫外線(xiàn)來(lái)殺菌,促進(jìn)老年人健康。但是要采取一些遮避的措施,以防止強光炫目或曬傷,提高景觀(guān)舒適度;老年人手腳不靈活、不喜歡走太遠的路,而且他們的活動(dòng)具有隨機性,要保證每個(gè)老人走出公寓,都可以迅速找到一個(gè)適合自己的戶(hù)外活動(dòng)場(chǎng)所。

    回廊要連接建筑和場(chǎng)地,方便老人隨時(shí)可以退回建筑內;亭,廊,花架必須帶頂棚,防止雨雪天氣或者過(guò)強的紫外線(xiàn);材料盡可能使用木質(zhì)的,增加舒適度;尺度不宜過(guò)大,要適合老年人身體機能的變化而定;特殊座椅的使用,提高場(chǎng)地的使用率。

    9.3  景觀(guān)設施研究

    景觀(guān)設施作為園林景觀(guān)的構成要素之一,是景觀(guān)造景中必不可缺少的一部分,它與建筑、山水、植物共同構筑出完整的園林景觀(guān),體現了景觀(guān)環(huán)境的性格和品質(zhì),賦予了景觀(guān)空間更積極的內涵和意義。景觀(guān)設施是集實(shí)用與觀(guān)賞于一體的,在養老地產(chǎn)的適老化景觀(guān)設計中,景觀(guān)設施更是與老年人的戶(hù)外具體活動(dòng)息息相關(guān),不僅是老年人最常用、最常接觸的景觀(guān)要素之一,也是起著(zhù)點(diǎn)綴環(huán)境、美化環(huán)境、烘托氣氛、加深意境等作用,是養老地產(chǎn)適老化景觀(guān)設計研究中不可缺少的一個(gè)組成部分。

    養老地產(chǎn)的適老化景觀(guān)設計應從老年人的生理及心理需求出發(fā),創(chuàng )造真正適合他們需求的景觀(guān)環(huán)境。老年人較一般人群對陽(yáng)光、燈光、交流、休憩舒適性、安全性等因素的需求更為強烈,因此在景觀(guān)設施的設計與設置過(guò)程中,應充分考慮老年人的實(shí)際需求。

    9.3.1 座椅、坐凳

    用于休息、等候的座椅主要布置在步行道、街道旁、建筑出入口附近。用于交談的座椅宜采用優(yōu)于直線(xiàn)排列座椅的U形或圓形布置座椅,且宜布置在僻靜之處,免于嘈雜(如圖二、圖三)。用于觀(guān)賞的座椅宜靠近主要場(chǎng)所,如主要道路旁、人多的轉角處、能俯瞰廣場(chǎng)的地點(diǎn),座位高于活動(dòng)場(chǎng)所可以獲得良好的視野,更有利于觀(guān)賞。在材料選擇上,座椅面材宜用木質(zhì)、較軟的材料、結實(shí)的墊子,不宜使用混凝土、石材、鋼材等堅硬、不舒適的材料。

    9.3.2 垃圾桶

    養老地產(chǎn)中的垃圾桶分包括生活垃圾桶類(lèi)與景觀(guān)垃圾桶類(lèi)。收集生活垃圾為主的垃圾桶,常配置在多層、高層、別墅等住宅或地下車(chē)庫單元門(mén)口,此類(lèi)垃圾桶強調垃圾桶自身收納功能及清運的方便性。景觀(guān)垃圾桶類(lèi)主要用于收集流動(dòng)人員丟棄的果皮、紙屑、煙蒂等廢棄物的垃圾桶,在道路邊宜較一般小區更多,以方便老人,活動(dòng)場(chǎng)地邊宜根據場(chǎng)地大小適當設置。景觀(guān)垃圾桶的布置要注意可達性,方便做輪椅的老人能夠方便丟擲。在材料選擇上,不僅要適合清運,而且要做到與景觀(guān)能夠融合。

    9.3.3 照明系統

    照明系統的布置應注意:居住區入口、建筑入口和停車(chē)場(chǎng)內應采用高亮度照明以保證安全;有臺階坡道變化處應設置照明;有人使用的區域附近應設置照明,以界定鋪地邊界,避免陰影;使用光線(xiàn)向下的照明設施向下投射重疊照明防止眩光;可在重點(diǎn)路線(xiàn)設置燈帶,起引導作用;庭院燈間距宜8~12m,草坪燈間距宜6~8m。

    9.3.4 標識系統

    標識系統的布置原則應注意:結合夜間照明在活動(dòng)場(chǎng)地邊設置標識牌、宣傳通知欄等在主道路分叉口、建筑出入口設置指示牌。材質(zhì)上要注意采用易識別的材料及顏色,表達清晰明確、且要防眩光。

    9.3.5 戶(hù)外健身設施

    老年人健身器材應結合場(chǎng)地及健身步道設置,材料要求符合老年人人體工程學(xué),且做到采用柔軟、防護的地面。

    9.3.6戶(hù)外飲水設施

    戶(hù)外飲水設施適宜布置在鍛煉區域、健身步道附近,方便活動(dòng)的老人能夠及時(shí)地補充水分,地面宜速干、防滑,選擇材料要求耐水、防銹,符合老年人人體工程學(xué)等。

    9.3.7 戶(hù)外廁所

    戶(hù)外廁所宜布置在活動(dòng)場(chǎng)所、健身步道周邊,為活動(dòng)老人提供便利。材料上應注意樸實(shí)、自然,能很好地融合入景觀(guān)之中,且方便到達(如圖十四);內部設計應符合老年人人體工程。

    9.3.8 戶(hù)外引鳥(niǎo)設施

    戶(hù)外引鳥(niǎo)設施宜設置在景觀(guān)林地周邊,為老年人增加觀(guān)賞游樂(lè )的趣味性,創(chuàng )造自然的環(huán)境喚醒老年人的聽(tīng)覺(jué)。

    9.3.9 戶(hù)外音響系統

    戶(hù)外音響系統宜布置在活動(dòng)場(chǎng)地、健身步道周邊,采用貼近自然的材質(zhì),易于融合入景觀(guān)之中。選擇時(shí)段播放有時(shí)代感的音樂(lè )或促進(jìn)活動(dòng)的音樂(lè ),不僅烘托老年人對往昔的美好回憶,引起共鳴,也能激發(fā)老年人的活力。

    9.3.10 戶(hù)外緊急呼叫系統

    戶(hù)外緊急呼叫系統應結合照明系統的燈桿布置,在活動(dòng)場(chǎng)地節點(diǎn)周?chē)擞幸装l(fā)現、防誤觸的緊急呼叫按鈕。
     

    表格 1 景觀(guān)成品設施布置原則與材料要求一覽表

    表格 1 景觀(guān)成品設施布置原則與材料要求一覽表

    9.4  特色與標致研究

    適老化景觀(guān)不應僅僅滿(mǎn)足老年人戶(hù)外活動(dòng)的生理需求,更應該結合老年人的心理需求,藝術(shù)性地創(chuàng )造、提高景觀(guān)的特色化和標致化。

    9.4.1 適老化健身,養生景觀(guān)研究

    不同于一般社區的健身景觀(guān)體系,特色化的健身,養生景觀(guān)更側重于對自然生態(tài)的依賴(lài),運用自然樸實(shí)的元素,創(chuàng )造出一個(gè)既安全又充滿(mǎn)趣味性的田園養生區。具體措施如:

    A. 通過(guò)對健身養生步道周邊環(huán)境的營(yíng)造,使其更加生態(tài)化;

    B. 通過(guò)對各類(lèi)活動(dòng)設施的統一設計,使其具有一個(gè)綜合的多功能的活動(dòng)場(chǎng)地;

    C. 通過(guò)對健身步道的形式以及尺度高差的改造,使其具有挑戰性和趣味性。

    9.4.2 適老化微藝術(shù)農田景觀(guān)研究

    微藝術(shù)農田就是以農田為載體,運用藝術(shù)手法和其它工程技術(shù)手段,以美學(xué)、園林藝術(shù)、景觀(guān)生態(tài)學(xué)等理論為依據, 對農業(yè)植物進(jìn)行設計,達到一定的藝術(shù)效果,達到農業(yè)物質(zhì)產(chǎn)品、農業(yè)藝術(shù)產(chǎn)品和農業(yè)休閑產(chǎn)品三豐收的目的。具體措施如:

    A. 通過(guò)對土地地塊的不同分割形式,形成各種不同的景觀(guān)圖案,有利于識別;

    B. 通過(guò)不同的作物及其花葉的顏色區分每個(gè)地塊,給予強烈的視覺(jué)沖擊。

    9.4.3 適老化鄉村景觀(guān)研究

    鄉村景觀(guān)是以景觀(guān)生態(tài)學(xué)為理論基礎,創(chuàng )造健康、舒適、優(yōu)美的鄉村環(huán)境的科學(xué)和藝術(shù),其根本目標是創(chuàng )造一個(gè)社會(huì )經(jīng)濟可持續發(fā)展的整體優(yōu)化和美化的鄉村生態(tài)景觀(guān)。具體措施如:

    A. 通過(guò)對自然要素的靈活運用,使其有更強的親和力;

    B. 通過(guò)對鄉土植物為主,營(yíng)造自然生態(tài)的鄉村景觀(guān);

    C. 通過(guò)對自然鄉野元素,營(yíng)造一個(gè)家的感覺(jué),給老人一塊鐘情的土地。

    9.5  景觀(guān)文脈研究

    景觀(guān)的適老化不應僅僅滿(mǎn)足老年人戶(hù)外活動(dòng)的生理需求,參考馬斯洛需求層次,更應該結合老年人的心理需求,通過(guò)挖掘、創(chuàng )造景觀(guān)的場(chǎng)地精神文脈的藝術(shù)性以達到實(shí)現老年人各層次的心理需求。

    在養老地產(chǎn)的適老化景觀(guān)設計中,針對老年人的心理需求,挖掘場(chǎng)地精神文脈,藝術(shù)化地對景觀(guān)進(jìn)行處理,通過(guò)敘事回憶、美好世界、傳承傳統三大方法為老年人創(chuàng )造能夠實(shí)現自我的景觀(guān)。

    9.5.1 敘事回憶

    老年人往往喜歡對過(guò)去的光輝歲月的記憶反復提及,不僅是老年人的一種回顧與展望,也是是創(chuàng )造話(huà)題,促進(jìn)社交的一項活動(dòng)。

    能夠喚起老年人兒時(shí)、年輕時(shí)美好回憶的場(chǎng)景,包括老的物件、游戲、玩具、具有時(shí)代特色的活動(dòng)等等,通過(guò)情景化、可參與的雕塑、景墻等景觀(guān)元素表達,提升景觀(guān)的趣味性。
     

    圖 96 馬斯洛需求層次

    馬斯洛需求層次


    9.5.2 美好世界
     

    圖 97 敘事回憶景觀(guān)設計手法

    敘事回憶景觀(guān)設計手法


    老年人不僅可以回憶過(guò)去,更應該展望未來(lái)。在邁進(jìn)老年人行列的中年人依然有許多年輕時(shí)沒(méi)完成、甚至沒(méi)開(kāi)啟的夢(mèng)想,希望能通過(guò)景觀(guān)激發(fā)老年人對未來(lái)生活的憧憬,重啟一段新的美好生活。

    針對藝術(shù)類(lèi)的繪畫(huà)、攝影小組,在舉行季節性的花展等,為老年人的繪畫(huà)、攝影等創(chuàng )造素材及提供場(chǎng)所,且組織比賽,進(jìn)行展覽,促進(jìn)交流。

    針對戶(hù)外愛(ài)好者,對項目所在地適合騎行、爬山、垂釣等戶(hù)外活動(dòng)的經(jīng)過(guò)挑選、策劃,定期組織老年人出游,在有條件的地產(chǎn)項目中,可建設特色登山步道,為老年人戶(hù)外活動(dòng)提供場(chǎng)所,可定期舉辦登山大賽等。

    針對旅游愛(ài)好的老年人,通過(guò)對中國及世界各地的自然風(fēng)光、人文風(fēng)光的介紹,組織交流會(huì ),分享出游經(jīng)驗、注意事項,鼓勵老年人出行。

    9.5.3 傳承傳統

    不僅僅是針對老年人,對于中國傳統思想,老中青混合居的住區增加傳統文化的表達,例如二十四孝文化等,對年輕一代也有一定的教育意義??梢酝ㄟ^(guò)主題雕塑、景墻等創(chuàng )造文化氛圍,且可以采用擬物化雕塑小品,創(chuàng )造更穩輕松且寓教于樂(lè )的景觀(guān)空間。

     

    END

結語(yǔ)

Peroration

田園養老是伴隨經(jīng)濟發(fā)展和人口老齡化問(wèn)題而發(fā)展的一種新興模式,為解決養老問(wèn)題提供一個(gè)新的選擇和方向。由于先前的人口政策導致的“少子化”問(wèn)題,“421”家庭結構的中的主要勞動(dòng)力面臨的養老壓力逐漸顯露出來(lái),不利于社會(huì )健康發(fā)展。隨著(zhù)社會(huì )整體生活水平的提高,老年群體對于養老服務(wù)有更加多樣化的需求。“田園+養老”這一模式的提出,為當下存在的養老服務(wù)提供了一種新的模式選擇,將田園生活與養老服務(wù)相結合,通過(guò)呈現出原始的自然田園風(fēng)光和鄉村生活,為老年群體提供一個(gè)集觀(guān)賞功能和體驗功能于一體的田園養老基地,必定有巨大的市場(chǎng)潛力。

山合水易機構在田園養老模式上構建了獨特的想法,在眾多的田園養老項目實(shí)踐過(guò)程中積累大量的實(shí)戰經(jīng)驗,主張將都市田園的理念帶入到養老服務(wù)當中,以科學(xué)合理的規劃設計,通過(guò)對園區整體的環(huán)境布局,在景觀(guān)設計、產(chǎn)品設計和服務(wù)設計等方面別具一格。在對園區的規劃設計中增加對細節的把控以及田園體驗活動(dòng)的設計,增添項目的特色性和養老群體的體驗印象,力圖將呈現出的原生自然生態(tài)風(fēng)貌與文化、體驗活動(dòng)等養老產(chǎn)品緊密結合在一起,致力于打造一個(gè)集休閑、觀(guān)光、體驗、養老等多功能為一體的田園養老模式。


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山合水易經(jīng)典案例-養老養生
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