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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長(cháng)兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長(cháng)

高端休閑度假產(chǎn)業(yè)規劃專(zhuān)家

《中國旅游報》、《農民日報》專(zhuān)欄作家

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以山水田園為特色的大型生態(tài)休閑旅游地產(chǎn)項目—廣西南寧?東盟經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區山水田園小鎮

作者:山合水易 | 來(lái)源:山合水易 | 時(shí)間:2018-01-29 | 關(guān)鍵詞:旅游地產(chǎn)規劃,旅游地產(chǎn)設計,旅游地產(chǎn)案例,旅游

旅游地產(chǎn)規劃,旅游地產(chǎn)設計,旅游地產(chǎn)案例,旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)


項目類(lèi)型:旅游地產(chǎn)、特色小鎮、生態(tài)休閑

項目位置:廣西南寧

項目規模:7.2平方公里
 

一、項目剖析

(一)區位與交通

本項目位于南寧——東盟經(jīng)開(kāi)區內,位于南寧市半小時(shí)經(jīng)濟圈內。開(kāi)發(fā)區有公路直通城區,蘭海高速公路、邕百二級公路橫穿開(kāi)發(fā)區,即將開(kāi)工建設的蒼碩高速公路和河池至南寧鐵路專(zhuān)線(xiàn)將過(guò)境開(kāi)發(fā)區并設立專(zhuān)站。另外,項目地距離南寧機場(chǎng)僅有1小時(shí)左右路程,便捷的立體交通網(wǎng)絡(luò )已經(jīng)逐步形成。對于未來(lái)本項目開(kāi)展旅游、度假及居住地產(chǎn)提供了便捷的交通保障,整體上是一種對區域產(chǎn)品的品質(zhì)提升。
 

本項目屬于南寧——東盟經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區旅游度假開(kāi)發(fā)板塊,規劃總面積7.2平方公里。項目地各主要入口可通向府城城區、武鳴縣城、南寧市區、平果、百色、河池、貴州等,交通便利。
 

規劃項目地位置南側相鄰開(kāi)發(fā)區高爾夫球場(chǎng)和部分高檔度假區,環(huán)境優(yōu)美,服務(wù)高端,從區域開(kāi)發(fā)角度整體規劃步調一致。因此,從局部區位看,也具有環(huán)境氛圍協(xié)調的優(yōu)勢。
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項目地區位交通
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項目地在廣西的區位
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項目地在東南亞地區的區位


(二)現狀分析

項目地區域地形豐富,包含山體、河流、丘陵、湖泊、水庫、林地、農田、村莊等,整體體現出鄉村田園風(fēng)情,尤其以水系豐富為特色,適于旅游度假開(kāi)發(fā),便于造景??蛇M(jìn)行建設區域包括4個(gè)村落:方家隊黃家隊、上劉村、下劉村、果園隊。區域內道路眾多,水系包圍,村莊伴水而居,除核心基本農田外,農田水塘均分布在村莊四周。
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地塊現狀圖

(三)資源梳理
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(四)地形分析

項目地境內多為山地丘陵,核心為大片農田,地勢落差100M;?最高地區為項目地西北側的岜音山脈,海拔在180m左右。
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高程分析圖


項目地內地勢多種,除田園、林地水系外,大多為緩坡和丘陵地勢,相對適宜建設用地占總面積的一半以上,有利于開(kāi)發(fā)建設。
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適建性分析圖


本項目適建性較好的區域較少,未來(lái)考慮改變局部地形以滿(mǎn)足建設需求。


(五)建設背景分析

a) 政策背景

廣西把2012年定為休閑農業(yè)拓展年,把休閑農業(yè)打造成重要的特色新型產(chǎn)業(yè)。這就意味著(zhù)以農業(yè)為基礎的服務(wù)型行業(yè)、地產(chǎn)、旅游、餐飲等在發(fā)展過(guò)程中具有一定的發(fā)展優(yōu)勢,是政府著(zhù)力支持的開(kāi)發(fā)項目。
 

b) 產(chǎn)業(yè)背景

以農業(yè)為題材的精致農業(yè)、休閑農業(yè)、現代農業(yè)等市場(chǎng)比較火熱,全國各個(gè)地區都在推動(dòng)有關(guān)農業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
 

c) 相關(guān)規劃

本項目位于南寧——東盟經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區內的旅游休閑度假區內。根據開(kāi)發(fā)區總體規劃,將整個(gè)開(kāi)發(fā)區未來(lái)定位為南寧市北郊以工業(yè)產(chǎn)業(yè)支撐的生態(tài)衛星新城,其中包括三大板塊:中心城區、農業(yè)板塊、旅游度假板塊。在以三大板塊為支撐,整體打造生態(tài)和諧新城的目標指導下,通過(guò)轉變鄉村固有產(chǎn)業(yè)結構,加快城鄉統籌步伐,這是本項目在南寧——東盟經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區內所承擔的主要內容。
 

d) 市場(chǎng)需求

都市近郊型農業(yè)旅游成為熱點(diǎn),山水田園生活方式引發(fā)回歸鄉村熱潮,南寧造城運動(dòng)帶動(dòng)高端商務(wù)度假需求市場(chǎng)發(fā)展,多元化、復合型產(chǎn)品開(kāi)發(fā)受市場(chǎng)青睞。
 

e) SWOT分析
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小結

本項目具有濃厚的農業(yè)底蘊與鄉村文化,是項目發(fā)展的核心組成部分,因此對于農業(yè)的發(fā)展要更多的依靠政策、依賴(lài)市場(chǎng)。地處東盟經(jīng)開(kāi)區,坐擁岜音山、岜音湖、千畝良田的良好資源, 以此為基礎發(fā)展休閑農業(yè)、精品農業(yè)及與之結合的 旅游度假、 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是極佳的選擇 。
 

二、開(kāi)發(fā)思路

通過(guò)綜合分析,確立本項目以旅游度假、農業(yè)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)宜居為主旨的發(fā)展方向,通過(guò)三者的相互融合,改善民生,提升區域品質(zhì),再造新型鄉村,為開(kāi)發(fā)區構建生態(tài)和諧新城添磚加瓦。

以生產(chǎn)、生活、生態(tài)相結合平衡發(fā)展的“三生”理念為指導,打造田園旅游社區開(kāi)發(fā)新模式。
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三、總體定位

以山水田園為基底的集農業(yè)、旅游、度假、養生、居住、會(huì )議、自駕車(chē)休閑于一體的創(chuàng )新型農業(yè)生態(tài)旅游綜合體。
 

(一)市場(chǎng)定位

1.旅游休閑市場(chǎng)

核心市場(chǎng):南寧本地及過(guò)境分流市場(chǎng)

基礎市場(chǎng):以開(kāi)發(fā)區為圓心,500km為半徑的城市圈休閑市場(chǎng)

機會(huì )市場(chǎng):廣西周邊省市市場(chǎng)
 

2.商務(wù)會(huì )議市場(chǎng)

核心市場(chǎng):南寧及本地政府接待市場(chǎng)

基礎市場(chǎng):廣西中高端商務(wù)政務(wù)會(huì )議市場(chǎng)

機會(huì )市場(chǎng):全國及東盟中高端商務(wù)政務(wù)會(huì )議市場(chǎng)
 

3.養生度假市場(chǎng)

核心市場(chǎng):南寧及周邊市區的商務(wù)、政務(wù)人士

基礎市場(chǎng):南寧市區養生養老人群

機會(huì )市場(chǎng):全國來(lái)南寧旅游度假的客源人群
 

4.新居民市場(chǎng)

核心市場(chǎng):以南寧市區白領(lǐng)、商務(wù)政務(wù)為主的置業(yè)市場(chǎng)

基礎市場(chǎng):以廣西本省為主的二次置業(yè)市場(chǎng)、以北京、東三省為主的投資度假市場(chǎng)

機會(huì )市場(chǎng):全國及東盟高端人群為主的置業(yè)投資市場(chǎng)
 

5.自駕車(chē)旅游市場(chǎng)

核心市場(chǎng):南寧自駕車(chē)市場(chǎng)

基礎市場(chǎng):南寧周邊市區自駕游市場(chǎng)

機會(huì )市場(chǎng):以華南區域為核心的全國自駕游市場(chǎng)
 

(二)主題定位

以山水田園為主題的休閑運動(dòng)、康體養生、商務(wù)會(huì )議、宜居度假服務(wù)產(chǎn)品。
 

(三)功能定位
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四、規劃設計

(一)規劃布局研究
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(二)規劃總平面
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土地利用規劃圖及技術(shù)指標
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總平面規劃圖

(二)功能分區
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總體功能配套
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分區產(chǎn)品列表

五、重點(diǎn)項目設計一覽

(一)方家大院
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方家大院規劃總平面圖
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方家大院規劃功能分區圖
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方家大院規劃農田配套圖
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方家大院規劃鳥(niǎo)瞰圖
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方家大院部分建筑設計圖

(二)西江小鎮
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西江小鎮規劃總平面圖
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西江小鎮功能分區圖
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西江小鎮農田配套圖

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西江小鎮鳥(niǎo)瞰圖

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西江小鎮部分建筑設計圖

(三)竹林人家
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竹林人家規劃總平面圖

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竹林人家功能分區圖

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竹林人家農田配套圖

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竹林人家鳥(niǎo)瞰圖

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竹林人家部分建筑設計圖

(四)高爾夫小鎮
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高爾夫小鎮規劃總平面圖

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高爾夫小鎮功能分區圖

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高爾夫小鎮農田配套圖

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高爾夫小鎮鳥(niǎo)瞰圖

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高爾夫小鎮部分建筑設計圖


六、投資概算與效益估算

(一)投資匡算

根據測算,本項目總投資約9億元,其中政府投資額為8248萬(wàn)元,主要為市政設施、景觀(guān)節點(diǎn)及景區投資,占總投資的9.1%;進(jìn)行招商引資部分開(kāi)發(fā)商投資額為73253萬(wàn)元,占總投資的81.5%;其他預備及不可預見(jiàn)費用8520萬(wàn)元,占9.4%。
 

(二)收益分析

收益方式主要來(lái)自于:

1.項目所在地房地產(chǎn)物業(yè)銷(xiāo)售 ——可獲得的最快速和最整體的收益。

商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售收入:通過(guò)出售各個(gè)小鎮內的各種商鋪、客棧等產(chǎn)生的收入。

住宅地產(chǎn)銷(xiāo)售收入:通過(guò)出售各個(gè)小鎮住宅地產(chǎn)獲得的收入。
 

2.旅游收入——可獲得的穩定收益,短期收益相對適中,收益期長(cháng)。

景區門(mén)票收入:最常規的收入。

游樂(lè )項目收入:景區最常規的收入之一,通過(guò)經(jīng)營(yíng)項目?jì)扔螛?lè )項目獲得的收入。

交通工具收入:景區最常規的收入之一,通過(guò)經(jīng)營(yíng)項目?jì)冉煌ㄓ螛?lè )項目獲得的收入。

參與性活動(dòng)收入:景區最常規的收入之一,通過(guò)經(jīng)營(yíng)項目?jì)雀鞣N臨時(shí)和長(cháng)期的游客參與活動(dòng)獲得的收入。
 

3 .服務(wù)體驗項目經(jīng)營(yíng)收入 ——可獲得的最穩定的的收益。

餐飲住宿收入:通過(guò)項目?jì)炔惋嬳椖拷?jīng)營(yíng)、接待設施經(jīng)營(yíng)所獲得的收入,為園區的常規收入組成部分。

娛樂(lè )休閑收入:通過(guò)項目?jì)刃蓍e娛樂(lè )項目經(jīng)營(yíng)所獲得的收入,為園區的常規收入組成部分。
 

4 .農業(yè)產(chǎn)業(yè)收入 ——出租、出售項目地農業(yè)用地或所產(chǎn)生的農產(chǎn)品,土地持有者和開(kāi)發(fā)主體均可獲得長(cháng)期收益。

花卉、特色農產(chǎn)品等精致農業(yè)產(chǎn)品種植銷(xiāo)售。

有機水果蔬菜、有機品牌加工等科技農副產(chǎn)品銷(xiāo)售。

用于休閑農業(yè)服務(wù)和造景的餐飲、采摘、觀(guān)光等消費型收入。

項目主要收益主體為政府所組建的園區管委會(huì )、開(kāi)發(fā)商及當地農民。

政府主要收益來(lái)源為園區經(jīng)營(yíng)項目稅收、土地出讓費用、規劃后4A景區經(jīng)營(yíng)管理費用、農業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)收入、區域部分活動(dòng)組織場(chǎng)地租賃及贊助費用、整個(gè)園區的物業(yè)管理、市政收費等。

開(kāi)發(fā)商主要收益來(lái)源于地產(chǎn)一次性收益、部分商業(yè)店鋪出租及經(jīng)營(yíng)性項目。

當地農民主要收益來(lái)源于:安置補償收益、土地出租轉讓收益、就地工作或參與區域項目經(jīng)營(yíng)收益以及更好的生活條件與社會(huì )保障。
 

七、分期規劃

為了合理有效高速的進(jìn)行項目開(kāi)發(fā),整個(gè)項目區的開(kāi)發(fā)建設按功能分區分步驟建設,在2012-2016四年間分三期來(lái)實(shí)施:

近期( 2013 ):一期準備時(shí)段,區域環(huán)境打造與提升。

2013年上半年——開(kāi)發(fā)準備階段,由政府主導參與項目的規劃審批及項目地開(kāi)發(fā)前期的人員安置、環(huán)境整治、招商宣傳以及成立整個(gè)園區開(kāi)發(fā)的工作管理團隊等工作。

2013年下半年——項目進(jìn)入全面建設準備階段。進(jìn)行整個(gè)項目地的環(huán)境改造、土地整理、景觀(guān)節點(diǎn)打造、綠道道路、排污等基礎設施建設,并對園區農田進(jìn)行合理規劃分配種植。
 

中期( 2014 —— 2015 ):二期全面建設時(shí)段,形成完整的區域構架,開(kāi)始進(jìn)行區域開(kāi)發(fā)建設。

2014年——重點(diǎn)打造田園生活社區、岜音山水社區,通過(guò)區域小鎮建設、公園建設、景區建設、木屋會(huì )議中心建設形成大園區可進(jìn)行服務(wù)接待及居住的區域。同時(shí)逐步開(kāi)發(fā)田園生活社區房車(chē)營(yíng)地項目。

2015年——進(jìn)行果香農情社區及湖畔雅居社區開(kāi)發(fā)建設??傆嬂脙赡陼r(shí)間完成本項目重點(diǎn)項目建設,逐步分階段進(jìn)入運營(yíng)管理階段。
 

遠期( 2016 ):三期完善時(shí)段,形成完整的收益結構,園區進(jìn)入整體運營(yíng)。

2016年——規劃區域整體開(kāi)發(fā)建設完成,進(jìn)入區域完善階段,并進(jìn)入整體運營(yíng)管理階段。
 

八、項目總結

本項目以廣西特有的山水田園自然資源為依托,抓住城市發(fā)展機遇,從宏觀(guān)到中觀(guān)再到微觀(guān)進(jìn)行總體統籌規劃、詳細設計。在產(chǎn)業(yè)層面進(jìn)行整體布局,并圍繞新型社區組團進(jìn)行綜合功能配套,從而打造了一個(gè)生產(chǎn)、生活、生態(tài)相互融合平衡發(fā)展的農業(yè)休閑型生態(tài)旅游綜合體,是一個(gè)具有代表性的大型旅游地產(chǎn)項目。

聲明:鑒于項目介紹所可能造成的重要信息泄露,在此不做更加詳細的分析。想了解更多案例詳情,請致電山合水易。

END

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