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郭帆(GuoFan)

北京山合水易機構 董事長(cháng)兼總裁

北京山合水易規劃設計院 院長(cháng)

高端休閑度假產(chǎn)業(yè)規劃專(zhuān)家

《中國旅游報》、《農民日報》專(zhuān)欄作家

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養生度假旅游地產(chǎn)—內蒙古?包頭百善源養老旅游度假區

作者:山合水易 | 來(lái)源:山合水易 | 時(shí)間:2018-02-05 | 關(guān)鍵詞:旅游地產(chǎn)規劃,旅游地產(chǎn)設計,旅游地產(chǎn)案例,旅游

旅游地產(chǎn)規劃,旅游地產(chǎn)設計,旅游地產(chǎn)案例,旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)


項目類(lèi)型:旅游地產(chǎn)、養老養生

項目位置:內蒙古·包頭

項目規模:1500畝
 

一、項目剖析

(一)區位

項目地位于包頭市九原區阿嘎如泰蘇木,地處城市西北門(mén)戶(hù),是連接華北、西北癿重要節點(diǎn)之一,同時(shí)距離呼呾浩特呾鄂爾夗斯也都在2小時(shí)范圍內。
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區位分析圖


(二)交通

項目交通便利,周邊有便捷的京包、包蘭等鐵路交通,京藏高速、110國道等公路交通,包頭二里半機場(chǎng)、鄂爾多斯機場(chǎng)、臨河機場(chǎng)等航空交通。距離包頭市城區僅20公里。
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從大的交通環(huán)境來(lái)看,本項目地南側緊鄰北京至拉薩的G6高速公路,地處進(jìn)入西部和入藏的交通大動(dòng)脈上,且從北京出發(fā)自駕車(chē)正好一天(8小時(shí))可到達本項目地。因此本項目地可考慮作為進(jìn)疆入藏自駕游的中轉站。
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交通分析圖


(三)周邊景區景點(diǎn)分析

本項目地周邊二百公里內有十處大型景點(diǎn),將來(lái)可不本項目進(jìn)行資源共享,優(yōu)勢互補。
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本項目地周邊一百公里內有3處大型景區未來(lái)可進(jìn)行聯(lián)動(dòng)發(fā)展:全國八大淡水湖之一的烏梁素海;緊鄰黃河,以濕地、候鳥(niǎo)為特色的昭君島;梅力更召是我國現存唯一的用蒙語(yǔ)念經(jīng)的藏漢式相結合的古寺廟。而梅力更風(fēng)景區內是以高山、瀑布為主要特色的自然奇觀(guān)。

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(四)現狀與資源分析

場(chǎng)地現狀用地中大部分為林地和牧場(chǎng),牧民宅基地主要建在現狀公路以北的坡地和山坳處,場(chǎng)地東北角是“蝴蝶山莊”未建設完成的別墅區,狀況較好,將來(lái)可改造利用。另外現狀商業(yè)有幾處農家樂(lè ),經(jīng)營(yíng)較好,可作為繼續保留業(yè)態(tài)。
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現狀分析


場(chǎng)地內有一條約14米寬公路,道路現狀良好,稍作改造可后期利用。其他均是不能直接利用的土路和碎石路,場(chǎng)地南側京藏高速下穿有3處可利用入口。
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現狀道路交通分析
 


(五)建設背景分析

a) 政策背景:

國家層面:經(jīng)濟轉型期,由依靠重工業(yè)、煤礦業(yè)、污染換產(chǎn)值到加快發(fā)展現代服務(wù)業(yè),加強生態(tài)環(huán)境保護,開(kāi)展以轉變經(jīng)濟發(fā)展方式和生活方式、節約資源和保護環(huán)境、建設低碳和綠色經(jīng)濟體系為模式的新型產(chǎn)業(yè)。加快農業(yè)建設、大力發(fā)展國家農業(yè)公園,促進(jìn)旅游和農業(yè)文化有機融合,著(zhù)力擴大旅游消費,著(zhù)力提升服務(wù)質(zhì)量;大力發(fā)展、完善養老事業(yè)建設。

內蒙古層面:“8337”發(fā)展思路提出把內蒙古建成保障首都、服務(wù)華北、面向全國的體現草原文化、獨具北疆特色的旅游觀(guān)光、休閑度假基地。呼包鄂城市集群將逐漸形成。


b) 相關(guān)規劃

《包頭市城市總體規劃》:包頭市是我國重要的工業(yè)基地,京津呼包銀經(jīng)濟帶重要的中心城市,內蒙古自治區的經(jīng)濟中心。城市布局進(jìn)一步優(yōu)化。規劃強化了“一市兩城、多組團、多中心”的城市布局,突出山、城、河、綠的城市格局特色。
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《包頭市旅游總體規劃》:中心組團式發(fā)展結構,以城市為中心,以旅游線(xiàn)為軸,帶動(dòng)周?chē)恍┬〕擎?,進(jìn)而帶動(dòng)農村牧區,建成并實(shí)施旅游網(wǎng)絡(luò )式開(kāi)發(fā)格局。使旅游業(yè)成為國民經(jīng)濟第三產(chǎn)業(yè)中的支柱產(chǎn)業(yè)。

《包頭市養老產(chǎn)業(yè)十二五規劃》:建立健全以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的社會(huì )養老服務(wù)體系。

《包頭市九原區總體規劃》阿嘎如泰蘇木和哈業(yè)胡同鎮等沿山地區,著(zhù)力發(fā)展綠色養殖、食品加工城郊休閑,促進(jìn)一二三產(chǎn)業(yè)融合互動(dòng)。

《阿嘎如泰蘇木總體規劃》確立了蘇木旅游產(chǎn)業(yè)在包頭市的龍頭地位。
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(六)SWOT綜合分析
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三、定位體系

(一)總體定位

集休閑、生態(tài)、度假、養老為一體的綜合性旅游風(fēng)情小鎮,打造一個(gè)新型的,集智慧農業(yè)、智慧旅游、智慧養老于一體的示范城鎮。
 

(二)目標定位

國家層面 —— 國家農業(yè)公園、 4A景區

自治區層面 ——養老示范基地、精品旅游目的地示范區

包頭層面 ——新型城鎮化試點(diǎn)鎮
 

(三)形象定位

青山綠岸白云邊

銀星綴灑“杭蓋”地
 

(四)宣傳口號

青山腳下的休閑勝地

柏樹(shù)溝旁的銀色家園
 

(五)市場(chǎng)定位

一級市場(chǎng):以包頭及周邊區域的276.6萬(wàn)人口作為一級目標群體,滿(mǎn)足農業(yè)觀(guān)光,旅游休閑和養老養生的全部需求。

二級市場(chǎng):以“呼包鄂”城市集群的765萬(wàn)人口作為二級目標客群,滿(mǎn)足農業(yè)觀(guān)光,旅游休閑和部分養老養生的生活需求。

三級市場(chǎng):以?xún)让晒胖苓吿貏e是“京津冀”城市集群的10771萬(wàn)人口作為三級目標客群,主要以旅游休閑,戶(hù)外運動(dòng)作為這部分人群的目的地。
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四、規劃設計

(一)規劃總平面
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總平面規劃圖


(二)功能分區空間布局
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功能分區布局圖

(三)總體鳥(niǎo)瞰圖
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整體鳥(niǎo)瞰圖


(四)道路交通規劃
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道路交通規劃圖


(五)游線(xiàn)系統規劃
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自行車(chē)騎行路線(xiàn)
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國際露營(yíng)體驗游線(xiàn)規劃圖
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時(shí)尚度假體驗游線(xiàn)規劃圖
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農業(yè)休閑體驗游線(xiàn)規劃圖
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溫泉滑雪體驗游線(xiàn)規劃圖


五、重點(diǎn)項目設計一覽
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產(chǎn)品布局圖


(一)養老養生生活區

結合已經(jīng)建成的牧民新村等居住類(lèi)社區,選取大青山腳下一片舒緩的地勢并依托本區域其它兩大板塊(農業(yè)休閑和旅游度假)的功能,打造一處全齡化的養老養生生活區。生活區分為山地別墅養老區、情景洋房養老區、親子居家養老區和多層公寓養老區。
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養老養生生活區規劃總平面圖
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葡萄莊園安逸養老社區
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柏樹(shù)溝鄰里互助養老社區------ 情景洋房養老區
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夕陽(yáng)紅公寓養老社區---- 多層公寓養老區
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已建成區域改造
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社區主題景觀(guān)區---- 銀杏大道
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社區主題景觀(guān)區---- 楓葉苑
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社區主題景觀(guān)區---- 松柏林


三個(gè)養老社區之間及與現狀已建的別墅區之間運用大面積的綠化作為分隔,形成社區之間的綠化景觀(guān)帶。在綠化景觀(guān)帶中布置小型社區農田,形成社區獨享的私屬農耕領(lǐng)地,滿(mǎn)足居民特別是老年住戶(hù)私屬認養的需求。
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社區農田
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服務(wù)配套
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商業(yè)配套
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教育配套


(二)農業(yè)公園區

區別于當前業(yè)已存在的農家樂(lè )、果林采摘、蔬菜種植等相對單一、傳統的休閑農業(yè)體驗形式,通過(guò)廣闊集約的農業(yè)土地和創(chuàng )新發(fā)展的設計理念以農業(yè)種植、農業(yè)科技為核心,融入風(fēng)景園林的設計要素,打造集觀(guān)賞、體驗、度假、游憩、學(xué)習為一體的、規?;?、現代化的高端農業(yè)旅游綜合體。
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農業(yè)公園區規劃總平面圖


(三)活力旅游度假區

位于用地西側,作為農業(yè)公園與高端度假區和養老社區的銜接與過(guò)度。在農業(yè)觀(guān)光與高端旅游度假合養老社區之間的開(kāi)闊平坦區域,設置以面向中端大眾為主流的旅游度假項目。項目的設置具有鮮明的主題特色:溫泉主題和自駕主題。
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活力旅游度假區規劃總平面圖


方案充分利用當地的地熱資源打造以溫泉為核心的活力旅游度假區。在此區域的核心部分設置具有養生功能的溫泉假日酒店。酒店結合中國北方溫泉泡湯和水上娛樂(lè )的特色設置豐富的室內、外湯池和水體活動(dòng)設施,成為面向包頭、輻射周邊滿(mǎn)足主流階層吃、住、玩于一體的溫泉水療度假區。
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部分項目意向效果圖


(四)時(shí)尚旅游度假區

位于用地西北區域、大青山腳下地勢變化較為豐富的地帶。根據不同的山勢地形,以滑雪、高爾夫練習場(chǎng)、MINI高爾夫球場(chǎng)、酒莊城堡和戶(hù)外拓展等高端的娛樂(lè )項目為核心,打造一片引領(lǐng)時(shí)尚、健康、優(yōu)雅的戶(hù)外運動(dòng)為目的的旅游集散地。
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時(shí)尚旅游度假區規劃總平面圖
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六、分期建設規劃
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分期建設規劃圖


七、項目總結

本項目有效地利用了當地的自然資源和現狀條件,結合國家層面的政策環(huán)境與市場(chǎng)需求,打造了一個(gè)以養老養生、農業(yè)休閑、時(shí)尚運動(dòng)等于一體的綜合性旅游地產(chǎn)項目。為目標客戶(hù)提供了豐富的服務(wù)產(chǎn)品,大大提升了項目地的價(jià)值,是北方地區一個(gè)十分典型的綜合型旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目。

聲明:鑒于項目介紹所可能造成的重要信息泄露,在此不做更加詳細的分析。想了解更多案例詳情,請致電山合水易。

END

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